¿Debería centrarse en alquileres más antiguos o más nuevos?

¿Debería centrarse en alquileres más antiguos o más nuevos? Una mirada a los pros & # 038; Contras

En el mundo de la inversión inmobiliaria, existe una colección de debates clásicos que probablemente quedarán sin resolver en un futuro previsible:

  • ¿Volcar casas para obtener ganancias o comprar y mantener alquileres a largo plazo?
  • Si opta por alquileres a largo plazo, ¿debería centrarse en el flujo de caja o el crecimiento del capital?
  • ¿Debería comprar una cartera de viviendas unifamiliares o comprar edificios de apartamentos multifamiliares?
  • ¿Pagar la deuda de su cartera de inversiones o aumentarla refinanciando para agregar más propiedades?
  • ¿Comprar propiedades en ubicaciones calificadas como A y B o perseguir los rendimientos más altos de las C y D?

Y agregaría la compra de rentas antiguas de versos más nuevos a esa colección de debates. Estoy seguro de que hay inversores inmobiliarios que apoyan cada lado de este debate, pero quería intentar ofrecer una descripción general de los pros y los contras de cada tipo de propiedad. Luego, lo seguiré compartiendo los consejos que doy a la mayoría de mis clientes inversores sobre el tema.

Los beneficios de comprar propiedades de alquiler antiguas

Hay tres beneficios principales al comprar propiedades de alquiler antiguas:

  1. Ubicación establecida y barrios
  2. Tasas de mercado predecibles para valores y rentas
  3. Las propiedades más antiguas suelen estar mejor construidas

El principal beneficio de comprar propiedades de alquiler más antiguas es que generalmente están ubicadas en vecindarios con encanto establecidos más cerca de los principales centros de la ciudad. Como tales, tienden a atraer a los inquilinos más preocupados por el estilo de vida y la proximidad.

Este grupo de inquilinos tiene sus pros y sus contras. Por un lado, suelen ser profesionales que cumplen con los criterios de ingresos y crédito. Por otro lado, tienden a ser inquilinos más transitorios y, por lo general, no se quedan por períodos de arrendamiento más largos.

Small house exterior. View of entrance porch with stairs and walkway

El segundo beneficio de comprar propiedades de alquiler más antiguas es que las tarifas de mercado para valores y alquileres están bien establecidas en virtud de que el vecindario está allí durante mucho tiempo. A veces, cuando compra una nueva construcción, debe realizar una cierta cantidad de conjeturas para determinar la tarifa de alquiler adecuada.

Por último, pero no menos importante, los inversores que compran propiedades antiguas creen que están mejor construidas que las propiedades más nuevas. No estoy seguro de si esto es objetivamente cierto en todos los casos. Definitivamente hay un poco de síndrome de “De vuelta en mi día …”.

Lo que puedo decirles con certeza es que existe una tendencia definida hacia una mayor densidad en la construcción. Los vecindarios más antiguos generalmente tenían lotes más grandes y las casas tenían más espacio entre sí. Ahora, los constructores están tratando de instalar más casas en la misma cantidad de terreno debido al aumento de los costos del terreno.

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Los beneficios de las propiedades de alquiler más nuevas

A continuación, veamos los beneficios de las propiedades de alquiler más nuevas (que se duplican como las desventajas de los alquileres más antiguos).

Hay cinco beneficios principales de los alquileres más nuevos:

  1. Las propiedades de alquiler más nuevas tienden a dividirse en zonas para mejores escuelas
  2. Flujo de caja más predecible a través de menores gastos de capital importantes
  3. Mayor eficiencia energética y menores facturas de servicios públicos para sus inquilinos
  4. Plazos de arrendamiento más largos y menos rotación
  5. Mayor potencial de crecimiento

El beneficio principal de comprar propiedades de alquiler más nuevas es que, en promedio, estas propiedades tienden a dividirse en zonas para mejores escuelas. Esto ciertamente no es cierto en todos los casos, pero probar la tendencia general ha sido que las escuelas en áreas suburbanas (donde se encuentran las propiedades más nuevas) tienen una calificación más alta que las escuelas en ubicaciones más cercanas.

La calidad escolar es el criterio más importante que buscan los excelentes inquilinos a la hora de seleccionar una casa de alquiler. Las propiedades de alquiler más nuevas generalmente generan mejores inquilinos porque están divididas en zonas para mejores escuelas.

medium to large sized homes on neighborhood street with well manicured lawns

En segundo lugar, las propiedades más nuevas tienen menores gastos de capital durante la próxima década de propiedad porque todos sus sistemas principales son más nuevos. Incluso en el caso de un alquiler antiguo remodelado, a menos que se hayan reemplazado y actualizado las tuberías galvanizadas o los sistemas eléctricos de perillas y tubos, es probable que vea reparaciones más costosas en las casas de alquiler más antiguas que en las nuevas.

Si compra un alquiler que tiene menos de 5 años, el techo tiene 36 – 36 años antes de que necesite un reemplazo completo. Ese no suele ser el caso de las propiedades de alquiler más antiguas. Dicho de otra manera, si desea que el rendimiento de su cartera de bienes raíces sea más predecible, compre propiedades de alquiler más nuevas.

En tercer lugar, las propiedades más nuevas suelen ser más eficientes energéticamente: tienen mejor aislamiento y mejores ventanas. Esto conduce a facturas de servicios públicos más bajas para los inquilinos, lo que hará que quieran quedarse como inquilinos por más tiempo. Verá, cuando un inquilino primero considera alquilar su propiedad, solo mira el precio del alquiler. Pero cuando consideran renovar su contrato de arrendamiento, miran la combinación del precio del alquiler más los servicios públicos.

Si su propiedad de alquiler anterior hace que su inquilino vea $ 700 facturas de electricidad todos los meses en el verano (¿puedes decir que estoy en Texas?), puedes estar seguro de que buscarán un alquiler con mayor eficiencia energética. tiempo de renovación.

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Y esa es la transición perfecta hacia el cuarto beneficio de poseer propiedades de alquiler más nuevas: plazos de arrendamiento más largos y menos rotación. Esto sucede por varias razones.

Primero, el grupo de inquilinos en los vecindarios más nuevos se siente atraído principalmente por las escuelas del área y los padres generalmente se muestran reacios a cambiar la escuela de sus hijos. Así que terminarán quedándose hasta que el pequeño Timmy termine la primaria o Jennifer termine la secundaria. En lugar de inquilinos que se mudan cada año, los alquileres más nuevos obtienen plazos de arrendamiento promedio de 3 a 4 años.

En segundo lugar, las propiedades más nuevas requieren menos reparaciones, lo que significa menos molestias para sus inquilinos y una mejor experiencia de alquiler.

Por último, pero no menos importante, cuando se compran correctamente, las propiedades de alquiler más nuevas se encuentran en el camino del crecimiento. Definitivamente hay un elemento de riesgo e imprevisibilidad involucrado con las compras en un área que aún no está establecida, pero ese mismo riesgo ofrece la oportunidad de obtener rendimientos de crecimiento que simplemente no se ven en los vecindarios establecidos más antiguos.

Pensamientos finales

Sé que hay muchos más matices en esta discusión de los que he cubierto. Por ejemplo, hay mercados donde las propiedades más nuevas simplemente no son una opción, por lo que todo lo que obtiene es alquileres más antiguos. En otros mercados, algunas de las tendencias que mencioné (es decir, alquileres más nuevos = mejores escuelas) no se aplican. Pero el propósito de este artículo es ser una descripción general de las tendencias que se aplican en la mayoría de casos.

Te dejo con esto: En mi opinión profesional, si tu mercado lo ofrece y quieres que tu cartera inmobiliaria funcione como un reloj con menos dolor de cabeza y menos gestión, compra nuevas propiedades de alquiler. Si, en cambio, solo desea inversiones en ubicaciones centrales para atraer inquilinos profesionales, compre alquileres más antiguos en vecindarios establecidos.

 

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