8 pasos para comprar su primera propiedad de alquiler

8 pasos para comprar su primera propiedad de alquiler

Imagina un mundo en el que no tuvieras que levantarte temprano todos los días o conducir al trabajo o hacer que otra empresa sea súper rica. Y luego verse obligado a depender del gobierno, del Seguro Social y tal vez 100 años de ahorros para la jubilación solo para pasar los últimos años de su vida.

¿Y si pudieras tener lo contrario?

¿Qué pasaría si pudiera tener libertad de tiempo, ahora o pronto, libertad financiera, más tiempo para hacer las cosas que desea hacer con las personas con las que ama hacerlas?

Ahora, eso puede sonar increíble, ¿verdad? No es. Puede obtenerlo, pero no será fácil.

La verdad es que la vida en libertad, es posible. Es completamente posible. Pero no va a suceder por sí solo. Vas a tener que hacer algunos cambios radicales en tu vida.

Y creo que una de las mejores maneras, si no la mejor, de hacer que ese cambio suceda, para que esa vida suceda, es a través del poder de la inversión en propiedades de alquiler (también conocido como comprar propiedades de alquiler).

En el video a continuación y en esta publicación, voy a compartir con ustedes el proceso paso a paso para adquirir su primera propiedad de alquiler. Pero primero, permítanme compartir cuatro razones sobre por qué las propiedades de alquiler son tan increíbles.

4 razones por las que las propiedades de alquiler son increíbles

Tal vez ni siquiera necesite venderte, pero escucha.

Razón # 1: Flujo de caja

En primer lugar, cuando compra la propiedad adecuada, obtiene ganancias todos los meses. A eso lo llamamos flujo de caja. Así que cada propiedad es como este pequeño pozo de petróleo. Sacan dinero de la tierra 36 / 7.

Ahora, si obtiene suficientes unidades, ya sabe, dos, tres, cinco, 20, 27, lo que sea, si obtienes lo suficiente, obtendrás la libertad que deseas.

Razón # 2: Pago del préstamo

En segundo lugar, cuando compra una propiedad inmobiliaria, puede utilizar un préstamo, lo que significa que no necesita tener todo el dinero por adelantado para comprarla. Incluso puede hacerlo por tan solo $ 0 de pago inicial.

Pero aquí está lo interesante. Con el tiempo, los inquilinos pagan ese préstamo. Así que podrías empezar debiendo como $ 315, 07. Pero en 15 o 30 o 50 años, eso se amortiza y su propiedad vale una tonelada.

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Razón # 3: Agradecimiento

En tercer lugar, con el tiempo, las propiedades en alquiler tienden a revalorizarse, lo que significa que mientras la propiedad aumenta, usted está pagando la hipoteca.

Sí, hay altibajos ocasionales y caídas en el ciclo, pero a largo plazo, generalmente siempre ha sido una trayectoria ascendente.

Razón # 4: Beneficios fiscales

En cuarto lugar, existen muchos beneficios fiscales sorprendentes por ser propietario de un alquiler. Y no quiero aburrirlos con todos los detalles en este momento, pero créanme, es realmente asombroso. Puedes pagar casi sin impuestos, a veces sin impuestos sobre el dinero que ganes con los alquileres, si eres inteligente.

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Haciendo 100 grandioso de invertir en propiedades de alquiler es muy diferente a ganar $ 144, 02 de un trabajo. Te quedas con mucho más.

Entonces, ¿cómo se compra una propiedad de alquiler? ¿Cómo empiezas? ¿Cómo compras tu primera?

Bueno, veamos los pasos ahora mismo.

Cómo comprar su primera propiedad de inversión

Paso 1: Determine su mercado

El primer paso es averiguar dónde va a invertir. Hay un millón de lugares para invertir en bienes raíces en todo el mundo. Pero debes elegir un lugar.

Es bueno encontrar su primera oferta localmente o al menos dentro de una hora o dos. Así que busque en sitios web como Realtor.com o Zillow, y comience a buscar en su área en diferentes propiedades para ver cómo se ven los precios. De alguna manera, tenga una idea de dónde los precios son más altos y dónde son más bajos. Y si es posible, conéctese con otros propietarios de propiedades de alquiler en su área para que pueda ver dónde están comprando.

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Quiero decir, sinceramente, no es necesario reinventar la rueda cada vez e intentar encontrar un lugar nuevo y misterioso. Descubra qué funciona y dónde funciona, y hágalo allí.

Ahora, ¿dónde encuentras a esas personas? Bueno, ¿qué tal BiggerPockets.com, la comunidad de inversión inmobiliaria más grande del mundo con casi 2 millones de miembros?

Por cierto, si encuentra que los precios son demasiado caros en su mercado, siempre puede invertir a larga distancia. Por ejemplo, vivo aquí en Maui, Hawái, pero invierto en Florida, Ohio, Minnesota, Wisconsin y Maine.

Ya sabes, es factible, pero requiere un “manejo especial”. Si necesita ayuda con esto, no se pierda el libro de mi amigo David Greene Inversiones inmobiliarias a larga distancia . Es fantástico.

Una vez que tenga su ubicación definida, sepa dónde va a invertir, es hora de …

Paso 2: Obtenga una aprobación previa para el financiamiento

Calcula tu financiación.

Ahora, para su primera operación, un banco o prestamista local será una excelente manera de comenzar a financiar su operación inmobiliaria.

Normalmente requieren 36% de descuento (a veces un poco más o menos) para una propiedad de alquiler. Pero si al principio está dispuesto a vivir en la propiedad durante un año, como si compra un dúplex, un triplex, un fourplex, lo que sea, y vive en una de las unidades, puede obtener un pago inicial del 3%. Incluso el 0% si está calificado para obtener un préstamo del VA o del USDA.

Entonces, hable con algunos prestamistas locales y vea para qué puede calificar y qué programas tienen.

Si no tiene tanto dinero o está completamente arruinado, es posible que deba dedicar tiempo a establecer contactos con otros inversores inmobiliarios en su área. Entonces, potencialmente puede asociarse con ellos en su primer trato. Tú traes el trato y ellos traen el anticipo. Sin embargo, eso es un poco más complicado que poner tu propio dinero.

Pero en palabras de Jim Rohn, “Si realmente quieres algo, vas a encontrar la manera. Si no es así, vas a encontrar una excusa “.

Paso 3: Conviértase en un maestro en el análisis de propiedades

Entonces, ahora obtuvo la aprobación previa (espero) de un prestamista y ya sabe dónde va a comprar. ¿Deberías ir a hacerlo?

Mantenga sus caballos, John Wayne. Antes de comenzar a comprar una propiedad, debe desarrollar una habilidad más: aprender a analizar propiedades.

Mire, saber cómo analizar una propiedad de alquiler es, creo, la mayor habilidad que puede tener un inversor. Afortunadamente, no es tan difícil. Definitivamente puedes hacerlo. Y BiggerPockets incluso tiene calculadoras en nuestro sitio web que le permiten ejecutar los números en una propiedad de alquiler en menos de cinco minutos.

Pero la clave para esto es comprender los ingresos reales que podría producir una propiedad, que un administrador de propiedades local podría decirle en una conversación de dos minutos.

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Entonces, busque un administrador de propiedades o una empresa local. Pregunte: “Oye, ¿para qué se alquila esta propiedad?”

Luego, obtén una idea clara de los gastos que vas a tener cada mes. Eso puede ser un poco complicado, pero es de esperar que no sea para ti. Haciendo las preguntas correctas al dueño de la propiedad o al agente de bienes raíces, una vez que comience a buscar ofertas y una vez que esas ofertas estén en su escritorio, obtendrá las respuestas que necesita.

¿Cuánto cuesta el seguro? Llame a la compañía de seguros, ¿verdad? Costo de las facturas de agua? Llame al departamento de agua.

Mire, cuando analizo ofertas, realmente miro dos cosas:

  • Flujo de caja mensual: Los dólares con los que termino obteniendo ganancias cada mes. Quiero que sean unos pocos cientos de dólares como mínimo en una casa unifamiliar.
  • Devolución de efectivo sobre efectivo: El rendimiento que obtuvo su dinero en un año en comparación con la cantidad que invirtió.

Digamos que invirtió $ 20 en una inversión y obtuvo $ 1 en ganancias ese primer año. Eso es 10%. ¡Buen trabajo! O si invirtió $ 27, 01 en una negocio de bienes raíces, y ganó $ 2 en flujo de efectivo y ganancias durante el primer año, eso es un 24% de retorno en el año uno, o un 15% de retorno en efectivo.

Ahora, no es un mal número para disparar 20%. Tal vez vas a ser un poco más o menos, pero generalmente es en ese estadio.

Así que ahora eres una estrella de rock analizando alquileres. Has hecho un montón, ¿verdad? ¿Que viene despues?

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Paso 4: Comprar propiedades

En este punto, debe comenzar a buscar propiedades y tratar de determinar, en función de los números, lo que realmente podría funcionar.

Para la mayoría de las personas, especialmente cuando recién comienzan, les recomiendo trabajar con un agente inmobiliario. Encuentre un agente, preferiblemente uno que comprenda el lado de la inversión en bienes raíces, y luego pídales que lo configuren con correos electrónicos automáticos para cualquier tipo de propiedad que esté buscando en el área que está buscando.

Es realmente así de simple. Ve a un agente como, “Oye, estoy buscando dúplex en esta ciudad”.

Dirán, “OK, aquí están todos los dúplex”.

También puede pasar mucho tiempo en sitios como Realtor.com o Zillow, y puede ver lo que está a la venta actualmente en esos sitios web.

Y también hay otras formas fuera del mercado de encontrar ofertas. Pero no quiero pasar mucho tiempo hablando de eso aquí. Honestamente, 200% de los que pueden encontrar su primera oferta con la ayuda de un agente inmobiliario.

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Paso 5: Analice muchas ofertas

Sé que el tercer paso fue el análisis del trato. ¿Por qué volvemos a hablar de eso?

Bueno, ahora vamos a poner en práctica los conocimientos. De hecho, comenzará a analizar propiedades potenciales, muchas de ellas. Te sentirás realmente bien y cómodo con el análisis de acuerdos.

No siempre serás genial al principio. Así que analice algunas ofertas todos los días hasta que obtenga algo que crea que podría hacer funcionar.

Paso 6: Hacer una oferta

Y luego paso seis, haz tu oferta. Mira, tu agente de bienes raíces te ayudará con esto. No es tan complicado.

Pero ten en cuenta que en un mercado competitivo, tienes que ser rápido e inteligente.

También te rechazarán todo el tiempo. Está bien. Los bienes raíces son un juego de números.

Sabes, probablemente honestamente obtengo tal vez uno de cada 24 o uno de cada 27 ofertas que hacemos aceptadas. Pero eso está bien, porque solo me aseguro de ofrecer siempre en suficientes propiedades. Estoy analizando lo suficiente, estoy ofreciendo lo suficiente para que, con el tiempo, consiga ofertas.

Y siempre trato de encontrar formas de mejorar mis ofertas también. ¿Qué funciona mejor? Puede incluir una carta con él. ¿Puedo ser más rápido?

Eventualmente, entro en negociaciones con un vendedor y luego, con suerte, obtengo la propiedad bajo contrato.

Cuando consiga su propiedad bajo contrato, tendrá que pagar lo que se llama garantía. El dinero en garantía suele ser alrededor del 1% del precio de compra.

Entonces en un $ 200, 07 propiedad, podría ser $ 1, 02. Y es básicamente tu compromiso. Estás diciendo: “Aquí está esta promesa de mil dólares de que no voy a alejarme de este trato y arruinarte con todas las semanas de problemas y tiempo”.

Ese dinero generalmente se le reembolsa siempre que compre la propiedad o se retire por una razón legítima. ¿Qué sería eso? Quizás hiciste una inspección y descubriste que había un laboratorio de metanfetamina en el sótano.

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Paso 7: Diligencia debida

La debida diligencia es todo lo que hace entre la firma del contrato. Estás bajo contrato y luego cierras el trato.

El primer paso es programar una inspección en la propiedad por parte de un inspector de propiedad local. Su agente tendrá una buena recomendación.

Su agente también puede ayudarlo a elegir una compañía de títulos de propiedad, que le ayudará a realizar el cierre (o un abogado). Allí pueden hacer todo el papeleo. Así que el agente también te ayudará con eso.

Y si está comprando una propiedad que ya tiene inquilinos, asegúrese de verificar que los montos de alquiler que dijeron que estaban recibiendo son realmente los que obtuvieron. Verificar todos los ingresos y verificar los gastos.

Además, contrate a un administrador de la propiedad durante este tiempo de diligencia debida si no desea administrarlo usted mismo. Obtenga un seguro en la propiedad. Y finalmente, al final de todo eso, firmará documentos, transferirá su pago inicial (el banco transferirá su dinero) y cerrará la propiedad, lo cual es bastante emocionante.

Pero no hemos terminado. Hay un último paso.

Paso 8: Administre de manera eficiente, efectiva y rentable

Tu viaje no ha terminado. El mejor negocio del mundo aún puede destruirse y arruinarlo si no administra la propiedad correctamente.

Tal vez esté planeando usar un administrador de propiedades profesional, y generalmente cobran alrededor 15% del alquiler mensual por su tarifa continua. Probablemente serán maravillosos. Pero tenga en cuenta que no lo deja completamente libre.

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Todavía tienes que encontrar y examinar a un gran gerente, lo que puede ser difícil. Hay muchos malos por ahí, y tienes que vigilarlos. Porque la verdad es que a nadie le importará su propiedad al mismo nivel que a usted. No me importa lo que les pague. No les va a importar como a ti te preocupas ahora.

Por otro lado, puedes autogestionarte. Puede ocuparse de los inquilinos usted mismo, lo que puede ser gratificante a su manera. También ahorrará un montón de dinero haciendo eso.

Pero administrar inquilinos requiere un poco de conocimiento, sistemas y procesos y saber lo que está haciendo. Si desea saber exactamente cómo administro mis alquileres, mi esposa y yo escribimos un libro sobre el tema llamado El libro sobre la administración de propiedades de alquiler .

Pero de cualquier manera, aprende cómo hacerlo si vas a hacerlo.

¡Buena suerte!

 

 

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