1300 unidades en desarrollo inmobiliario a los 30 años con Evan Holladay

BiggerPockets Podcast 414: 1300 unidades en desarrollo inmobiliario a los 30 años con Evan Holladay

Cuanto más difícil sea el problema, mayor será la recompensa… y los promotores inmobiliarios que pueden resolver los problemas de viviendas asequibles pueden hacerlo muy, muy bien.

Ingrese el invitado de hoy, Evan Holladay , quien alcanzó 1, 395 unidades antes de la edad de 49 a través de una combinación de enfoque, construcción de relaciones y una comprensión profunda de las reglas del juego .

En este episodio de alto nivel, aprenderá cómo Evan y su equipo aplican técnicas de financiación creativa a proyectos multimillonarios; cómo aprovechan las bonificaciones y subvenciones fiscales y forman asociaciones público-privadas ; y por qué la paciencia y la perseverancia pueden generar enormes beneficios en el juego del desarrollo.

Independientemente de si planeas conseguir acuerdos más importantes en el futuro o no (Evan quiere 222, 10 unidades!), este episodio te inspirará a empezar a pensar como un gran inversor , estratega y líder .

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Brandon: Este es el Programa de podcast de BiggerPockets 656. Quiero decir,

Evan: ya sabes, toda la idea de encontrar tu océano azul. Esto es exactamente lo que es porque es muy difícil. Son enormes barreras de entrada, pero una vez que lo has descubierto, realmente el cielo es el límite. Se necesitan millones de unidades de vivienda asequibles en todo el país.

Y no hay suficientes desarrolladores para satisfacer esa demanda. Estás escuchando

David: Radio BiggerPockets,

Evan: simplificación inmobiliaria para inversores, grandes

Brandon: y pequeño.

Evan: Si está buscando aprender sobre inversiones inmobiliarias

Brandon: sin todos los bombo, estás en el lugar correcto,

David: Manténganse al tanto.

Evan: Eso seguramente se unirá a los millones de personas que se han beneficiado de

Brandon: largepockets.com .

David: Tu hogar

Evan: para inversiones inmobiliarias online.

Brandon: ¿Qué está pasando? . Y cuando Brandon Turner fue el anfitrión del podcast BiggerPockets, aquí está mi coanfitrión. Sr. David Green, pregunta de David para usted. ¿Qué problemas ve hoy en el mundo inmobiliario? Estamos profundizando. Estamos comenzando profundo. ¿Qué problemas ve que podría abordar en el mundo de hoy?

David: Eso es muy bueno. La primera es que hay escasez de buenos agentes, simplemente hacia arriba. Si estás tratando de comprar una propiedad inmobiliaria y estás asustado, nervioso o lo estás haciendo desde una perspectiva financiera, no solo tradicional, quiero una linda casa para vivir. No hay mucha gente que entienda cómo ayudarte.

Así que tienes que serlo, tienes que saber lo que estás buscando. No todos los agentes son iguales. Hay otro problema. Yo diría que con el inventario en este momento, hay una gran escasez de viviendas y eso está causando el. El precio de las viviendas existentes se volverá muy inasequible porque hay demasiada demanda y no hay suficiente oferta.

Brandon: Hola. Bueno. Ahora, la razón por la que pregunto eso es porque quiero que todos los que escuchan el programa piensen lo mismo, como qué problemas existen en el mercado, en el mundo, en mi propia vida. Y así es como los grandes emprendedores inician cualquier negocio. ¿Derecho? Si ven un problema como Josh Doerksen 20 hace años que, 20 hace años era como, Oye, no hay lugar para obtener información gratuita sobre el internet sobre bienes raíces.

Así que comenzó un pequeño foro llamado BiggerPockets, ¿verdad? Encontramos un problema cuando resolvemos ese problema. Entonces. Me encanta pensar en los grandes problemas porque ahí es donde se puede ganar mucho dinero. El invitado de hoy está resolviendo activamente un problema realmente grande. Así que hoy estamos hablando con un tipo llamado Evan Holiday que está resolviendo un gran problema, y ​​ese es el problema.

Tenemos muchas personas en este país y en todo el mundo que ya no pueden pagar sus facturas porque el costo de la vivienda es muy caro . Así que ha ideado una estrategia que aporta ayuda del gobierno junto con la ayuda privada. Lo llaman asociaciones público-privadas para armar estos acuerdos que pueden generar mucho dinero para el inversionista, pero también hacer mucho bien al mundo para la economía local.

Uh, y de todos modos, nos sumergimos en eso hoy. Ahora, el programa de hoy lo voy a ver. Sabes, es un poco más alto, como, no sé cómo lo llamas. ¿Cómo lo llamarías David? Más alto o más profundo, tal vez como si profundizáramos en este tema. Y algunas personas dicen, bueno, no me concierne, pero quiero animarte a que te animes a escuchar todo el tiempo, porque aunque las cosas no se apliquen exactamente a tu situación, es la forma de pensar.

Quiero que salgas del cielo hoy. Más que nada estás de acuerdo, David.

David: Sí, esta es una de esas cosas que incluso si esto no es lo que quieres seguir con esta estrategia, lo que aprendas aquí te ayudará en lo que quieres seguir. Y creo que eso es lo que obtienes en Brandon, ya sabes, probablemente lo haré ahora mismo, no compraré parques de casas móviles, pero cada vez que me cuentes sobre un problema que tienes y cómo lo resolviste con parques de casas móviles, inmediatamente veo un paralelo con las formas en que estoy invirtiendo o los negocios que estoy dirigiendo.

Y eso es, lo que es tan asombroso es que Evan se aventuró en las aguas. Muy poca gente lo hace. Y vio problemas que muy pocos de nosotros veremos. Así que prefiero aprender de lo que Evan ya ha hecho y tener que ir a resolverlo yo mismo.

Brandon: Sí. Bueno. Así que ese es el programa al que llegaremos en solo un segundo, pero primero vayamos al rápido de hoy

Evan: propina.

Brandon: Sigue el fuego . Esa es una frase que escucharás a lo largo de este programa varias veces. Y quería tirar esto por ahí. Oye, tenemos una camiseta nueva con bolsillos más grandes. Literalmente solo dice que sigas el fuego. Eso tendrá algún sentido para ti ahora mismo, pero esto es lo que quiero que hagas después del programa, cuando hayas terminado, escúchalo, vas a escuchar lo que eso significa.

Uh, puedes recoger su remera siguiendo la barra diagonal [email protected] La camisa tiene bolsillos más grandes, esa camisa compleja, y puedes tener un mecedor, un botín de BiggerPockets que dice sigue el fuego y la gente dirá, ¿qué significa esa camisa? Y yo digo, bueno, déjame contarte sobre mi inversión inmobiliaria y boom, tienes una conversación en marcha.

Por eso sacamos este tipo de artículos de botín diferentes y por qué estamos aumentando nuestra línea de ropa, solo para que la gente le hable sobre inmuebles. Puede recaudar dinero, puede encontrar socios, puede encontrar mentores y simplemente comunicarse con ellos. Así que de nuevo, bolsillos más grandes que vienen a mi camisa, compruébalo.

Muy bien. Muy bien. Muy bien. Vayamos al programa de hoy. Creo que eso es todo lo que realmente tenemos antes de saltar. Cualquier cosa que quieras agregar, David, antes de que, eh, traigamos la entrevista con Evan.

David: Oh, agarremos a Bevin. Tráelo.

Brandon: Muy bien, aquí vamos. Chicos ¿Estas son las vacaciones de Evan enseñándote cómo? Como un 40 años, él es capaz de hacer algo más 1986 unidades construidas en los últimos años.

Te va a encantar. Aquí vamos. Evan. Bienvenido al podcast de bolsillos más grandes, hombre. Es bueno tenerte aqui.

Evan: Si. Estoy muy contento de estar aquí.

Brandon: Sí. Así que hablemos un poco de tu historia. Yo, tú haces algunas cosas realmente interesantes, incluso las llamaré cosas elegantes con bienes raíces de las que nunca, nunca hemos hablado 414 y algunos episodios de este programa, porque quiero entrar en eso, pero primero la gente va a escuchar eso e ir, como, ¿cómo llegar a ese punto en el que estás haciendo estas increíbles y locas inversiones.

Uh, ¿cómo empezaste? ¿Por qué los bienes raíces y cuál fue su introducción a ellos?

Evan: Si. Así que es una especie de nicho loco en el que estar y una forma indirecta de llegar allí. Pero básicamente yo estaba en la universidad, fuiste a la universidad de Louisville, estaba haciendo la ruta previa a la medicina y me di cuenta muy rápido.

Odio la ciencia. Odio la química. Vi este gran desarrollo anunciado en el campus. Se acaba de anunciar. Yo estaba como, hombre, algo sobre eso me anima, me emociona, me pone en marcha. Y entonces descubrí una forma de conectarme con el desarrollador. Y terminó siendo como un $ 69 millones de viviendas para estudiantes desarrollo de uso mixto.

Y él dice, bueno, no voy a contratarte simplemente. Necesitas impresionarme o hacer algo para ayudarnos. Así que terminé trayendo a unas pocas, cien personas a su palada inicial. Básicamente convencido de que algunos amigos le dieron pizza y me entregaron folletos y los impresionaron lo suficiente como para conseguir un trabajo.

Terminé trabajando en desarrollo y administración de propiedades en la universidad. Y luego a partir de ahí me encantó tanto. Pensé, hombre, al igual que poder cambiar un vecindario, literalmente cambió la cara de un vecindario. Cambia la experiencia de las personas que vivieron allí. Y luego, además de todo eso, yo y otros cuatro, comenzamos una empresa de desarrollo modular en la universidad utilizando casas flotantes.

Para hacer realmente el desarrollo modular. Y eso es lo que realmente me encaminó hacia viviendas asequibles y asequibles para la fuerza laboral, y poder hacerlo de una manera realmente de calidad. Um, y sí, originalmente estábamos trabajando en ello en el sentido modular, pero en realidad era una especie de inmersión profunda en el financiamiento creativo, las asociaciones público-privadas, como si las ciudades realmente necesitaran este desarrollo.

Y no hay mucha gente que sepa cómo hacerlo, o quiera hacerlo, o quiera aprenderlo, hacerlo o lidiar con todo los dolores de cabeza que lo acompañan. Y ahí fue cuando me puse como, realmente me apasionó. Porque soy como, hombre, puedo construir nuevos edificios y ser capaz de hacerlo, hacer el bien con ellos y crear un impacto masivo y no solo construir de gama alta súper alta, como $ 4, 10 apartamentos al mes.

Brandon: Sí, entonces esto, esto que rápido ya hay, vamos como de cero a cien. Me encanta. Nos estamos metiendo directamente en esto. Así que quiero explicar un poco lo que dijiste. Entonces me encanta la idea. Uh, en primer lugar, quiero mencionar que dijiste como, es casi como si ni siquiera supieras por qué, de alguna manera, alguna razón como la idea de ese desarrollo, donde estás como, Oh, eso es increíble.

Eso suena genial. Voy a, voy a apoyarme en eso. Voy a, voy a avanzar hacia eso. El otro día en mi Instagram alguien me preguntó yo, hice este video y luego lo pusimos en YouTube. Se llamaba así como gastaría $ 8, 12 comenzar a invertir en bienes raíces o algo así.

Uh, puedes encontrar en las notas del programa. Creo que son los bolsillos más grandes.com/show four 20 de todas formas. Así que tengo este video sobre cómo gastar dinero y alguien me envía un mensaje de Instagram y me dice, sí, pero no mencionaste, no sé de otra manera, uh, escrituras de impuestos o embargos de impuestos. . ¿Por qué no mencionó las escrituras de impuestos?

Y yo estaba como, porque simplemente no me atrae. Estoy seguro, como si hubiéramos entrevistado a personas en el programa. Quién lo ha hecho a quien le encantan las escrituras fiscales. Y entran todo en eso. Pero como si nunca hubiera tenido el fuego para perseguir eso. Derecha. Pero lo que me entusiasmó al principio fue que me voy a comprar un dúplex. Eso fue, o voy a cambiar de casa.

Esas cosas me encendieron. Así que te entusiasmó. Esta idea de este gran $ 68 millones de proyectos de desarrollo, que es genial. Así que supongo que el primer consejo que quiero decirle a alguien es que me estoy saliendo de esto. Esto es como seguir ese fuego, como fuego. Como si lo sintieras. Como si no tuviera idea de por qué estabas en Nevada.

Y mientras yo estaba en lo que fuera y por qué David estaba sintiendo el fuego por ser policía y luego comprar, ya sabes, casas en San Francisco y luego más tarde bienes raíces de larga distancia, quién sabe por qué tenemos ese fuego dentro de nosotros, pero tenemos ese fuego. Y cuando lo sigues, realmente no parece que funcione tanto como lo es.

Al igual que, eso es lo que se supone que debes hacer. Para eso estás destinado. Así que mi primer punto ahí, lo segundo que quiero preguntar. ¿Es este, este tipo con el que te conectaste como, Oh, él es, ya sabes, el desarrollador de un $ 68 millones de proyectos. Simplemente fui y hablé con él como, Oh, vamos a entrar en eso. ¿Cómo vas y hablas con el chico?

¿Cómo encontraste al chico? ¿Cómo averiguaste quién era el tipo? ¿Era un tipo como, quiero decir, como. Cuéntanos, vamos a descomprimirlo un poco

Evan: poco. Si. Si. Así fue en realidad, entonces estaba en una fraternidad en la universidad y estaba hablando con uno de nuestros ex alumnos. Era un tipo muy bien conectado y no pensé en nada más que en decir, ya sabes, Oye, ese desarrollo parece realmente genial en el futuro, lo acaban de anunciar.

Y él dice, ¿Oh, en serio? Él dice que estás interesado en ese tipo de cosas. Y una cosa lleva a la otra. Él dice, Oh, en realidad soy un buen amigo del desarrollador. Y para mí, esa fue la puerta de entrada, ¿verdad? Así me metió en la puerta, pero simplemente entró por la puerta. No es todo. Es como si tú, una vez que entras por la puerta, todavía tienes que impresionar, todavía tienes que seguir adelante.

Para mí, la caída fue probablemente lo más importante allí, pero gran parte de la historia que no dije antes es que lo impresioné con lo innovador. . Y yo estaba como, después de eso, estaba como, está bien, él tiene que contratarme. Por ejemplo, es una obviedad para él no contratarme, pero luego no devolvió mis llamadas durante unos seis meses.

Así que tuve que, literalmente, llamar al chico como una vez a la semana, probablemente me odiaba al principio. Y él dice, hombre, este tipo no deja de llamarme. Pero era justo como dijiste, como si tuviera esta pasión. No sabía por qué, pero pensé, eso me parece realmente genial. Y ya sabes, era un viejo, como un resumen.

Ahora un restaurante en un enorme estacionamiento. E iban a construir este enorme edificio de cinco pisos con estacionamiento subterráneo y 20 historias. E iban a utilizar nuevos créditos fiscales del mercado y todas estas locuras que estaban sucediendo. Yo estaba como, hombre, algo sobre eso me llena. Y entonces no podía dejarlo pasar.

Así que pienso así. Y luego también tuvimos este departamento de emprendimiento que en nuestro programa escolar eso fue lo que nos impulsó a comenzar la empresa. Uh, creo que esas dos cosas fueron probablemente lo que, literalmente, dio forma a mi trayectoria.

Brandon: Eso es genial. Y, y otros, ellos, David, tú, recuerdo el día en que fuiste y trabajaste, ¿no era Tim Rhodes, como qué puerta llamaba o ponía carteles o algo así?

Derecho. Lo volvimos a tener en el programa. Ni siquiera conozco a Tim. Estoy buscando en Google, Tim roads, podcast de bolsillos más grandes. No sé qué episodio fue.

David: Uh, tengo que seguir adelante y encuentras

Brandon: tres 64, Tres 60

David: 64 él es. Fue mi mentor original. Y eso fue cuando la gente estaba siendo ejecutada, pero todavía tenían capital en su casa.

Entonces obtendría estos avisos de listas predeterminadas y las llamaría a todas. Y cuando encontré a alguien que dijo, sí, podría querer vender, iría a llamar a su puerta. O incluso si no atendían la llamada, iría a la casa. Y diga: Oye, sabemos que está perdiendo su hogar. ¿Quieres venderlo antes de que se acabe?

Y su crédito no se ve afectado y podemos conseguirle algo de efectivo en lugar de perderlo por completo. Y eso fue lo que me bautizó en bienes raíces. No atrapé este gran error. No fui como si el mundo estuviera en llamas. Acabo de plantar una semilla en mí. Fui e hice las otras cosas de la vida. Como dijiste, Brendan, eso fue genial.

Sigues tu fuego. Y luego, cuando fue el momento adecuado, di una vuelta y comencé a comprar una propiedad de alquiler. Y me encantaría conseguirlo. Obtenga sus 2 centavos en eso

Evan: aprendizaje

David: modelo en cierto sentido, se ha ido. Ya no hacemos eso en Estados Unidos. Tenemos. Salario mínimo. Tenemos todas estas cosas que dificultan los aprendizajes para las empresas que quieren formar a alguien.

Pero mi opinión es que esta es la mejor manera de aprender, punto. Nunca aprenderás mejor. Y si obligas a alguien a pagarte, no se les incentiva a enseñar.

Brandon: Ya sabes, y

David: Me siento como los seis a 20 meses que podría toma aprender un trabajo y no ganas tanto dinero no es nada comparado con lo que vas a hacer cuando empieces.

Entonces, ¿te importaría compartir?

Evan: Con nosotros,

David: como cómo fue esa experiencia para usted y lo que aprendió de ella para que los oyentes puedan tener una idea de las oportunidades que se les pueden presentar. Si.

Evan: Y eso realmente me hace pensar, así que uno de los veranos en la universidad, conseguí un trabajo con estudiantes de pintura.

Y yo estaba, ya sabes, vendiendo la mierda. Lo estaba haciendo muy bien. Y, pero llegué a un punto, solo estaba como en un mes o dos, y creo que recién habíamos empezado a pintar casas y tenía muchos más clientes en fila. Ya lo había vendido. Y yo estaba como, sabes qué, simplemente no me apasiona esto.

Por ejemplo, no puedo entusiasmarme con pintar casas. Simplemente no soy yo. Y había estado hablando con este otro desarrollador para trabajar básicamente con él como pasante. Y tuve la posibilidad de hacer con estudiantes de pintura, como 64 a 69 grandioso en el verano si realmente vendiera todo. Y así que literalmente lo rechacé para trabajar un $ 18 una pasantía de una hora porque sabía exactamente lo que dijiste.

Me sentí como el conocimiento que obtendré trabajando para este desarrollador. Y, literalmente, voy a compartir oficina con él. Voy a realizar visitas in situ. Voy a ir a hablar con los políticos. Quiero decir, yo, yo estaba como 30 o 25 en el momento. Yo, yo, creo que en Nively me lancé a ello, solo pensando que aprendería algo, pero mirando hacia atrás, pensé, eso era, y las otras experiencias que tuve en la universidad fueron fundamentales para mí, porque me dio este impulso. .

Algunos a una edad temprana me ayudaron a encontrar mi pasión junto con como, literalmente, simplemente quitando la cortina y diciendo, Oye, esto es, Oh, ya está hecho. . Aquí están todos los números. A continuación, le indicamos cómo solicitar créditos. Aquí está nuestro, obtienes apoyo público. Así es como trabaja con los contratistas generales. Me gusta. Yo, tengo, uh, como un curso intensivo en todo eso.

Así que yo, les digo a todos, me gusta, si pueden. Si tienes la oportunidad, te recomiendo encarecidamente que no necesites empezar el primer día trabajando por ti mismo. Seguí después de que hicimos la empresa modular, trabajé para otra empresa de desarrollo que terminó, eran, siguen siendo el desarrollador de viviendas asequibles número uno en el país.

No lo estaban cuando empecé allí, pero durante los siete años que trabajé allí, estuvimos haciendo tratos en todo el país y simplemente me lanzaron el profundo día uno. Son como, literalmente, el lunes por la mañana, comencé, están como, está bien, busque ofertas en el sur de Texas. Y yo estaba como, no sé nada sobre el sur de Texas, pero lo resolveré.

Así es como aprendí tan rápido, fue una especie de prueba de fuego y aprender de mis mentores y adoptar ese enfoque de aprendizaje.

Brandon: Sí. El modelo de aprendiz es tan bajo. Utilícelo hoy. Quiero decir, la gente irá y pagará cuatro o cinco años de universidad e irá a cien o 241 con grandes deudas y luego ir a trabajar a $ 9 la hora.

No les gusta durante los próximos dos años hasta que finalmente lo acompañan, creo que pueden hacer 50, 11 un año en, y luego trabajar hasta 69 eres 80. Así que después 13 años ahora, están haciendo una vida digna, tal vez fuera de la universidad. Cuando puede ir y trabajar como el negocio real que desea, incluso si está ganando $ 17 una hora allí a quién le importa trabajar allí durante una década.

Te moverás allí y aprenderás, y luego saldrás de esa cosa mucho más adelante, como si yo fuera tan un gran defensor del modelo de aprendiz hoy que es solo, nuevamente,

Evan: pasado por alto,

David: curioso. ¿Alguien trató de disuadirlo? ¿Tuviste familiares o personas que te dijeran por qué trabajarías gratis?

No vayas a hacer algo. Escucho mucho de eso de personas que tienen buenas intenciones, pero que realmente no entienden la industria que disuade a la gente de situaciones de aprendizaje. ¿Fue eso un problema para ti?

Evan: Sabes, yo, creo que fui, tuve suerte. Estaba rodeado de gente que realmente me apoyaba, lo cual creo que es otra cosa importante, parte de la ecuación, porque si yo no tienes eso, estás, estás peleando una batalla cuesta arriba con tu propia mente porque la gente, especialmente en tus años de formación, como, ya sabes, tus veinte años o tu adolescencia, como si tuvieras mucha presión de tus amigos y tu familia, pero no, realmente no lo hice, tuve suerte.

Brandon: Bueno, y si estás en una posición en la que no tienes gente a tu alrededor que te apoye, y honestamente, incluso si estás en esa posición, tenemos gente a tu alrededor y aún así, como David y yo, somos grandes fans. Sé que no, a usted también le gusta reunirse con otros inversores inmobiliarios, como formar un grupo intelectual con tres, cuatro o cinco personas más que están trabajando para lograr lo mismo.

Me gusta. Reúnanse personas que puedan ayudarlo a alentarlo, empujarlo y ayudarlo a crecer. Es como si no bastara con escuchar un podcast como ma, ya sabes, como este o como el tuyo. Evan dice, sí, son útiles. Pero lo que la gente debe hacer es entrar en el mundo real. Gente a la que le puede gustar. Que continúen avanzando, como en su, en su negocio.

Así que sí, definitivamente todos sigan adelante y hagan eso. Si no está en un grupo de autores intelectuales y, por cierto, lanzaremos el próximo año, estamos haciendo un poco más. En este momento tenemos grupos de mentes maestras en bolsillos más grandes. Por ejemplo, si compras el diario de intenciones que llevaremos a un nivel completamente nuevo el próximo año, no voy a hablar de eso ahora.

Pero algo genial está llegando a bolsillos más grandes ahora, en algún momento de los próximos meses. Así que estad atentos a eso, pero quiero entrar, así que fuiste a esta casa flotante que dijimos, ¿cómo, cómo, cómo era eso en la universidad? ¿Qué estabas, qué estabas haciendo?

Evan: Si. Entonces, esa fue toda una experiencia en sí misma.

Pero básicamente como si tuviéramos una clase y espíritu empresarial y ellos dijeron, Oye, necesitas comenzar un negocio. Y en realidad no era como si tuvieras que empezar. Era más como, solo tenías que armar un plan, pero siendo quien era, yo estaba como, no, tenemos que dar un paso más. Realmente tenemos que hacer esto.

Me emocioné mucho. Yo, ya sabes, estábamos decidiendo ideas y yo estaba como, Hola chicos, me apasiona mucho el sector inmobiliario. Y estaba trabajando para ese desarrollador de viviendas para estudiantes en ese momento. Y así terminamos pensando, ¿qué podemos hacer que sea único? Eso es impactante. Eso ayuda a los demás. Y ya sabes, cuando lleguemos a desarrollarlo.

Y así terminamos escuchando que en otra escuela de la universidad de Kentucky, estaban armando estos planes llamados casa flotante para residentes energéticos, eficientes, cada cerveza, básicamente, ellos eran como, ¿cómo podemos poner estos 1960 ¿trabajadores especializados? Y el sur de Kentucky, Somerset, Kentucky. ¿Cómo podemos volver a ponerlos en funcionamiento y utilizar las mismas instalaciones?

Literalmente las mismas instalaciones inactivas que estaban usando para construir casas flotantes y crear viviendas modulares, tanto unifamiliares como multifamiliares. Y entonces estaban en clases donde desarrollaron todos los planes, eh, los estudiantes y los profesores. Y luego terminaron construyendo una versión unifamiliar y pensamos, Oye, esta es una gran idea.

Me encanta el concepto, tanto armar a Curry, crear trabajos que se habían quitado como poder crear algo, algo que fuera más energético, eficiente y más rápido de comercializar. Entonces obtuvimos los derechos de la escuela, todos los aviones que ya habían creado para multifamiliares. Obtuvimos los derechos y luego armamos un plan de negocios.

Reúna a los inversores, formó una junta directiva y comenzó a presentar esto en las competencias de planes de negocios. Y comenzamos a ganar un par de competencias y fue entonces cuando pensamos, Oye, creo que estamos en algo. Y luego, estábamos dando un paso más allá y tratando de hacer nuestro primer desarrollo multifamiliar y estaba buscando socios.

Y entonces fue cuando conocí a la empresa de desarrollo con la que terminé trabajando. Ellos estaban como, Oye, ¿y tú? Ven a trabajar con nosotros. Y yo estaba como, ¿sabes qué? Estos muchachos han combinado cien años de experiencia. Y desarrollo de viviendas multifamiliares asequibles para la fuerza laboral. Pensé, probablemente podría aprender algo de estos tipos.

Y ese fue el tipo de final, pero hombre, fue como una experiencia increíble en un curso intensivo. Porque era como, me gusta mirar atrás, yo estaba como, hombre, no sabíamos nada. Y nos gusta ir a toda máquina y somos tan ingenuos, pero, pero tan enérgicos y apasionados y, y fue contagioso. Simplemente siguió construyendo sobre sí mismo.

Y me llevó a donde estoy hoy.

Brandon: Estabas siguiendo el horno de fuego. Eso es asombroso. Todo bien. Analicemos un poco sobre asequible o alcanzable, como lo llamó anteriormente. Y quiero desempacar esa frase un poco de vivienda asequible. Quiero, quiero que defina algunos términos porque algunas cosas, nuevamente, no hemos cubierto mucho este tema en el programa aquí.

Sabes, la mayoría de las personas comienzan con comprar una casa y luego compran un dúplex y luego compran un triplex y compran otra casa y tal vez cambian algunas casas y hacer algunas ventas al por mayor. Eres como. Voy a trabajar para algunas empresas de desarrollo y luego voy a desarrollar estas grandes propiedades, a las que llegaremos aquí y su historia en un minuto.

Pero primero hablemos de qué desarrollo, en primer lugar, vayamos muy básico. ¿Qué es el desarrollo? ¿Cuando hablas de desarrollo?

Evan: El desarrollo puede significar un millón de cosas diferentes, pero básicamente lo es. La creación de nuevas viviendas, es donde normalmente se inicia la nueva construcción, cualquier cosa que esté construyendo y desarrollando.

Y realmente si el acto de usar cien sombreros diferentes y ser capaz de juntar todo en el momento adecuado y hacerlo todo.

Brandon: De acuerdo. Y luego, ¿qué es, cuando dice vivienda asequible o vivienda asequible, qué es eso? ¿Y cómo es, por qué es ahí donde está el fuego en tu vida?

Evan: Si. Vivienda tan asequible. ¿La razón por qué es eso? Me gusta ese término se debe a que, para mí, y de hecho escuché esto de una palada inicial que hicimos en Lake Charles, lo hicimos 300 unidades, viviendas multifamiliares alcanzables. La ciudad necesitaba desesperadamente mano de obra y viviendas asequibles. Tenían $ 99 mil millones de desarrollo económico y esta ciudad más pequeña, y nadie estaba construyendo viviendas para la fuerza laboral para todas las personas que se mudaban allí.

Y entonces tuvimos la palada inicial y el alcalde dijo, él dijo, ya sabes, simplemente no me gusta la palabra asequible y no hace un Buen trabajo de, de explicar qué es esto realmente porque al final del día, lo que estamos construyendo es vivienda de calidad. Quiero decir, es nuevo. Quizás esté un paso por debajo de una clase, una comunidad.

Y él dijo, creo que deberíamos llamar a esto vivienda asequible. Y la razón por la que dijo, esto es, ya sabes, esto es algo por lo que cualquier persona que trabaja puede pagar razonablemente y razonablemente puede llamarlo alcanzable y sus ojos. Y eso se me quedó grabado desde que pensé, está bien, eso es lo que necesitamos para cambiar el nombre de esto.

Porque este no es el tipo de definición estereotipada de vivienda asequible o vivienda de la sección ocho, el tipo de estigma negativo que muchas personas tienen de esto 2016 es una especie de vivienda estilo bloque de hormigón, todo en la misma fila. Ya sabes, 14 edificios de pisos, todos frente al misma dirección.

Eso no es lo que es. Esto está a la par con la clase, una nueva construcción, y la estamos construyendo a un precio asequible. Entonces, ya sabes, Nashville, por ejemplo, donde estoy. O estamos haciendo una construcción nueva, mil para 2000 unidades de pies cuadrados. Y los estamos alquilando por 1960 a $ 1, 230 al mes, según el tamaño de la habitación.

Y estos son para familias que ganan aproximadamente 53 , 10 a 90, 11 un año. Entonces, puede imaginar que hay muchas personas que encajan en ese nivel de ingresos y que actualmente están siendo excluidas de Nashville y otras áreas metropolitanas en crecimiento en todo Estados Unidos. Así que Nashville tiene 36, 10 unidades que necesitan ahora mismo de viviendas asequibles para la fuerza laboral, eh, para aquellos que tienen ese rango de ingresos.

Y

Brandon: Escuché eso la mayor parte del edificio, quiero decir, luego, cuando entramos en parques de casas móviles, comenzamos esto mucho y parece que la mayor parte del desarrollo no está en ese rango de precios. Derecho.

Evan: Exactamente. Sí, eso es lo más importante. Todo es oferta y demanda al final del día. Quiero decir, es solo que la economía no fue suficiente.

La gente está construyendo a ese precio y todo el mundo está construyendo en el extremo superior porque saben que ahí es donde está el margen más alto. Y así es, es como si el mercado se quedara con esta enorme brecha. Entonces, ¿qué hacen los inquilinos? Se mudan a la opción más barata disponible, que está en las afueras de la ciudad, que es donde la tierra está más disponible y más barata.

Y entonces tienes esto como un éxodo masivo de la fuerza laboral real, que es como la columna vertebral de tu comunidad, lo que ayuda a que tu economía prospere, lo que da a las personas trabajos. Entonces, es un efecto dominó de dónde la gente no tiene viviendas de calidad en los vecindarios donde trabajan. Pero, ya sabes, viven de cheque a cheque.

Entonces, si su auto incluso se descompone, muchas veces, no pueden darse el lujo de ir al trabajo. Pierden su trabajo. Y luego, ya sabes, es un, es un ciclo descendente. Y entonces mi por qué comenzó con el desarrollo modular. Y cuando me enteré. Cuánto afecta la vivienda a la capacidad de una familia para sobrevivir y prosperar en este mundo y qué tan importante es.

Al igual que un refugio sobre su cabeza, un hogar de calidad, una calidad como un lugar estable para llamar hogar es tan importante para el desarrollo de un niño para el desarrollo de una familia. Y entonces, para mí, me apasioné mucho por eso. Soy como, hombre, realmente podemos hacer una diferencia en la vida de las personas. Si podemos proporcionar viviendas nuevas por una fracción del costo de lo que está cobrando una comunidad a tarifa normal del mercado.

Brandon: Ya sabes, y por qué, por qué me encanta esta idea de nuevo, lo mismo, por qué entré en parques de casas móviles y por qué estás haciendo viviendas asequibles, estoy seguro de que es muy similar es que estamos mirando hacia el futuro. Como, no sé, he dicho esto antes en el programa, pero no invierto necesariamente para mañana. Podría cambiar casas y ganar dinero rápido o al por mayor, pero principalmente invierto por 18 años a partir de ahora, 35 años a partir de ahora.

50 años a partir de ahora. También me encanta invertir en cosas que me gustan en los problemas, ¿verdad? También hemos hablado de eso en programas recientes. Esperamos invertir en problemas. Entonces, cuando pienso, ¿cuál es la tendencia o el problema creciente en Estados Unidos durante el próximo 35 o 53 o 58 ¿años? Para mí es muy obvio que un gran problema es el hecho de que simplemente no hay suficientes viviendas en Estados Unidos para ese enorme segmento de la población.

Y por eso me gusta estar en áreas donde hay una gran demanda. Y hubo un gran problema. Sin embargo, podemos resolver otro problema, con el desarrollo, como veo, si estoy en una cola, corrígeme si me equivoco, escúchalo. Pero tengo entendido que no cuesta mucho más construir una clase A por la que vas a alquilar 2016 una mes adentro, en Nashville como la madera para construir el, lo que estás construyendo que se alquila 1986 a una mil.

Entonces, ¿por qué yo, como desarrollador, pensaría alguna vez en viviendas para trabajadores, por qué simplemente iría y lo haría en la parte superior de la escala? Eso es lo que hacen la mayoría de los desarrolladores y por eso. Entonces. ¿Cómo puede ganar dinero o obtener ganancias si lo hace a un precio bajo, al precio más bajo? ¿Cómo tiene eso un sentido lógico?

Bueno. Supongo que para resumir, explícamelo, como si tuviera cinco años, ya sabes, ¿qué es esto que estás haciendo y cómo es esto, cómo funciona esto?

Evan: Sí, lo es, es honestamente, es difícil de resumir, pero en pocas palabras, básicamente, no podríamos hacer económicamente lo que hacemos a los precios que estamos haciendo sin ayuda.

Uh, y ahí es donde la asociación público-privada juega en esto. Por lo tanto, normalmente existen diferentes formas de crear viviendas asequibles, pero la mayor parte de nuestro trabajo está dentro del desarrollo o utilizamos financiamiento de crédito fiscal. Entonces obtenemos subvenciones, préstamos y créditos fiscales del gobierno federal.

Por lo general, ingresan a la agencia estatal de vivienda. Quién ayuda a crear viviendas asequibles en todo el estado. Y por eso se asocian con nosotros como desarrolladores privados. Hay desarrolladores sin fines de lucro y con fines de lucro que se especializan en esto, y nos dan los créditos, que cubren desde 58 a 75% de los costes del proyecto.

Y ese Delta, ese crédito que nos dan, básicamente, entra inmediatamente en el proyecto. Como capital que, en esencia, es su retorno, porque terminamos vendiendo estos créditos a inversores, bancos reales y grupos de inversión privada, su retorno es ese crédito fiscal que pueden tomar y luego borrar, ya sabes, dólar por dólar de su impuestos.

Entonces, en esencia, eso nos permite cubrir el Delta de, de nuestro valor, porque si lo piensas. Cualquiera, cualquier apartamento, comunidad, comunidad multifamiliar, su valor se basa en su ingreso operativo neto, su NOI. Y entonces obviamente vamos a tener un NLI más bajo basado en nuestras rentas más bajas, pero que Delta ha ayudado a cubrir con nuestro, básicamente obtenemos ese capital en forma de capital casi libre que luego vendemos para una inyección de efectivo en el proyecto.

Y así combinas los créditos con subvenciones o préstamos que también obtenemos de los gobiernos estatales y locales. Y además, también realizamos reducciones de impuestos en los que básicamente piensas en esto como una pila de capital. Y estás diciendo, está bien, del cien por ciento, quizás tengas 58% cubierto por créditos 60% cubierto por préstamo.

Y el último 14%, eso es siempre lo que estamos tratando de perseguir es el 17%, porque es el más difícil de conseguir. Eso son subvenciones o reducciones de impuestos. Entonces, como Nashville, tienen este pago piloto en lugar de impuestos. Tienen todo tipo de siglas, pero el piloto básicamente nos permite 17 años. Obtenemos 13% de impuestos normales o cerca de 0% de impuestos normales.

Y eso nos ayuda a poder pedir prestado más dinero para eso 15 período de año. Por eso, utilizamos una gran cantidad de financiamiento creativo, herramientas diferentes y únicas que existen para la vivienda asequible. También hay especial. Como tenemos prestamistas privados que lo harán 58 año de deuda. También nos gustan los bonos exentos de impuestos. Así que básicamente podemos pasarlos como un préstamo para un bono exento de impuestos en lugar de un bono normal o un préstamo normal en el que alguien está pagando intereses sobre eso, o están pagando los ingresos que obtienen de ese bono exento de impuestos.

En realidad, no pagarán impuestos sobre los ingresos que obtengan de ese préstamo.

Brandon: De acuerdo. Entonces, si voy a explicar esto, como si tuviera tres años, voy a ir aún más. Básicamente. Básicamente, tiene este gran proyecto y el gobierno de varias maneras diferentes, ya sea que le brinde un descuento en sus impuestos.

Te dan un montón de dinero porque solo te escriben un cheque. No sé si ellos, probablemente no sea un cheque, pero ya sabes, como si te dieran algunos créditos, lo que sea que puedas comprar, todo eso, tienes un préstamo de este banco, recaudas algo de dinero de esta persona. Y todo eso combinado le permite ir y comprar esta propiedad o construir una propiedad que supongo que el gobierno tiene algunas condiciones.

Como si solo pudiera cobrar una cierta cantidad de alquiler, ¿verdad? Como lo han hecho, tienen algún tipo de. Cosa y juega eso. Derecho.

Evan: Bien bien. Entonces, en esencia, estamos trabajando con gobiernos locales estatales, federales, asociaciones público-privadas, uniendo todo ese capital, construyendo la comunidad y, a cambio, básicamente, obtener el valor del crédito fiscal gratuito o impuestos más bajos.

Acordamos limitar nuestros alquileres y todo es un producto del área, ingresos medios. Así que el área de Nashville, el ingreso medio, creo que es 177, 11 para una familia de cuatro. Así que tenemos que serlo para obtener créditos. Tenemos que estar en cualquier lugar desde 69 a 96% del promedio. Por eso dependemos del tamaño de su familia, de dónde sea 50 a 90, 11.

Depende de su Metro, pero tenemos que limitar nuestras rentas para esos rangos de ingresos y luego, básicamente, considerar que no es una sobrecarga, una familia, un HUD y el gobierno federal han dicho que cualquier familia solo debería pagar hasta 50% de sus ingresos mensuales. Para sus gastos de vivienda. Así que no podemos cobrar más de 50% de ese rango de ingresos.

Brandon: Eso tiene sentido . Eso tiene sentido. Así que quieren mantenerlo al alcance de todas estas personas con sus egos. Luego me gusta el hecho de que esto funciona en mercados donde la gente dice, bueno, es demasiado caro invertir en bienes raíces aquí. Bueno, lo acabas de hacer. Acabas de descubrir una forma. Invertir en bienes raíces en esos mercados que, como la gente piensa, es demasiado caro, lo cual es genial.

Uh, ¿es fácil? Por supuesto que no, pero es como si David y yo siempre hablamos en el programa, como si corriéramos hacia las cosas que son difíciles, esto suena muy complicado y difícil, pero eso es porque hay un millón de pasos. ¿Cómo es esa frase de la que hablamos? Como, como si nada fuera difícil, es como, paso dos, no has definido o practicado lo suficiente.

Así que, sí, suena difícil porque no sé cuáles son los primeros pasos. Ni siquiera sé cómo iniciaría este proceso. Entonces. Por qué no le pregunto a usted, le preguntaré al experto. Evan, quiero empezar a trabajar. Quiero explorar la idea de asociaciones público-privadas aquí en Maui, Hawaii. Son los problemas de la vivienda asequible una locura aquí.

Sé que el gobierno está dispuesto a trabajar conmigo porque realmente no quiero hacer esto, pero sé que trabajarán conmigo porque ellos, todo el mundo entiende el problema, las viviendas asequibles aquí, y ellos no, los políticos están dando vueltas como, sí, gallina con la cabeza cortada tratando de encontrar la manera de resolverlo.

Y no tienen soluciones. Entonces, cuál es mi primer paso, cuál es mi primer paso. Paso dos, paso tres. Para poder empezar a explorar esta idea. Además de ir a trabajar para, uh, otra empresa que hace esto

Evan: gran pregunta. Empezaría diciendo haciéndome eco de lo que dijiste. Y veo este nicho dentro de los bienes raíces, como océano azul, ya sabes, toda la idea de encontrar tu océano azul.

Esto es exactamente lo que es, porque es muy difícil. Son enormes barreras de entrada, pero una vez que lo descubres, ya sabes, es realmente el cielo es el límite. Se necesitan millones de unidades de vivienda asequibles en todo el país y no hay suficientes desarrolladores para satisfacer esa demanda. Entonces, si realmente estás interesado en comenzar en esto, creo que uno es.

Absorbiendo todo lo que pueda sobre viviendas asequibles, que honestamente es otra cosa que es difícil de encontrar, por eso estamos trabajando, nosotros ‘ Estamos trabajando en un libro ahora mismo y en un programa de mentores para ayudar a más personas porque queremos que más personas se involucren en esto. No quiero guardármelo para mí.

Quiero que la gente sepa sobre esto. Y más allá de eso, diría encontrar un mentor, hacer exactamente lo que hablamos antes, como mostrar tu pasión, ya sabes, darlo todo, entregarlo, ser persistente, agregar valor a esa persona. Y luego, una vez que tengas ese conocimiento de nivel básico y tengas esa tutoría, diría que el siguiente paso realmente es.

Encontrar su mercado objetivo encontrar un área caliente. Como dijiste, como Maui, como Maui tiene una demanda masiva porque mucha gente quiere vivir allí y realmente no hay suficiente desarrollo para igualar eso. Y entonces hay un enorme problema de vivienda asequible allí. Y entonces empezaría con. Una vez que haya aprendido el financiamiento, lo que comprende, cómo funcionan todos estos créditos fiscales, comience a hablar con los líderes de la ciudad, comience a hablar con los miembros del consejo, comience a hablar con la oficina del alcalde, el desarrollo económico, el desarrollo comunitario, la autoridad de vivienda.

Como esos. Si voy a un nuevo mercado. Sabes, esas son las primeras personas con las que hablé. Trato de averiguar cuál es su apetito por viviendas asequibles. ¿Serán solidarios? Porque al final del día, hay mucha demanda en todo el país. No querrá perder su tiempo trabajando en una batalla cuesta arriba donde los líderes políticos y los líderes comunitarios ni siquiera están de su lado, porque al final del día, probablemente sean su mayor defensor.

Y en lo que hacemos, realmente no se puede hacer mucho sin ellos. Y así lo he hecho, he aprendido por las malas que no quieres ir contra ellos en absoluto. Quieres encontrar aliados y quieres encontrarlos en cada parte del gobierno, porque vas a trabajar con ellos. Un miembro del consejo de la ciudad, lo ayudarán a hacer su rezonificación.

Ellos lo ayudarán con el proceso de autorización, obteniendo su zona de tierra para 230 Unidades Bush. Eso es muy importante, y en sí mismo, y luego la oficina del alcalde y el desarrollo económico, lo ayudarán con el piloto. Y obteniendo las reducciones de impuestos, eh, y luego hasta la agencia estatal de vivienda, ellos te ayudarán con los créditos fiscales y los bonos exentos de impuestos que necesitas para financiar esto.

Um, creo que sin duda alguna, mentores. Absorbiendo todo lo que pueda para obtener ese conocimiento básico. Una vez que tenga eso, encuentre su mercado objetivo y redoble sus relaciones con los líderes de la ciudad y los líderes cívicos, creo que ahí es donde ocurre la verdadera magia. Si tiene esas relaciones, será una vivienda enormemente valiosa y asequible.

David: Así que profundicemos un poco en su negocio. ¿Cuántas de estas propiedades tiene actualmente?

Evan: Así que hasta la fecha, eh, he completado un poco más de 2000 unidades, principalmente en Tennessee y Louisiana. Todo bien.

David: Ahora en un trato como ese, ¿puede compartir con nosotros un poco sobre cómo es su rentabilidad y luego, tal vez, cómo la está midiendo?

Evan: Si. Entonces, la forma en que incentivan a los desarrolladores, porque como dijiste, Brandon, es como, ya sabes, es como, ¿por qué haría esto? Si pudiera hacer un desarrollo de la tasa de mercado, obtener la cima de las rentas del mercado y no tener que lidiar con toda esta basura regulatoria, ya sabes, con la que tenemos que lidiar. Uh, y esa es una buena pregunta, pero una de las cosas más importantes es que realmente no tenemos que aportar tanto capital a nuestros propios acuerdos.

Uh, esa es la belleza de este trato es que obtenemos 177, nosotros, como propietario de GP desarrollador, nuestro grupo y nuestros socios , obtenemos 99% del flujo de caja. Obtenemos un 22% de la tarifa del desarrollador y quieren incentivarlo para que lo haga esta. Entonces pusieron esos incentivos financieros en su lugar. Y así podemos, también podemos, una vez que lo tengamos construido, debemos mantenerlo asequible para 21 años.

Pero realmente después de eso 15 a 18 año período, nuestro inversor de capital de crédito fiscal, realmente quieren salir del trato. Y entonces, en ese punto, podemos ser dueños del trato al cien por cien y dejar que el flujo de efectivo lo mantenga asequible y que fluya el efectivo. Y obtenemos 193% de eso. Y eso es después de que hayamos recopilado nuestro 21% de la tarifa del desarrollador.

Ahora normalmente tenemos que aplazar una parte de nuestra tarifa de desarrollador. Eso es. Eso es más o menos nuestro capital, pero nuestro principal riesgo en estos acuerdos es que estamos en el espacio del desarrollo. Hay muchas incógnitas y se necesitan 18 a 40 meses para sacar estas cosas del suelo que, ese predesarrollo antes, antes de que la tierra se mueva.

Ese es nuestro mayor riesgo. Una vez que estamos en construcción, aún hay más riesgos, pero. No es tan arriesgado como una comunidad de lujo de alta gama donde el mercado podría girar mañana y su demanda podría agotarse. Sabes, ese no es nuestro riesgo. Sabemos que existe una demanda incorporada. Entonces sabemos que solo tenemos que construir esta cosa y se arrendará.

Entonces, nuestro principal riesgo está en la parte delantera. Y, por lo general, por oferta, lo estamos. Arriesgando entre medio millón y 2 millones de dólares. Y recuperamos todo ese capital al cierre del préstamo de construcción.

Brandon: De acuerdo. ¿Y estás recaudando dinero de terrenos privados? Como un poco, ya sabes, tengo un fondo, ¿verdad? Entonces recaudamos dinero de un inversionista privado.

¿Están haciendo lo mismo y ahora son parte de lo suyo o son solo ustedes? ¿Y luego todo es dinero del gobierno y préstamos además de eso?

Evan: Sí, entonces nosotros es diferente. Cada trato. Uh, hacemos algunos por nuestra cuenta. Hacemos un JV donde otros grupos traen el capital y lo co-desarrollamos juntos. Hemos tenido algunos en los que nos hemos asociado con el propietario de la tierra y su tierra podría usarse como capital.

Y luego también estamos comenzando a hacer más recaudaciones de fondos donde en realidad recaudamos fondos por acuerdo. Y entonces 2021, haremos lo mismo que tú, Brandon, haremos un, uh, un fondo.

Brandon: Bonito. Si,

David: mencionaste que, en esa conversación, ¿estás haciendo esto con muchos socios con un solo socio? ¿Cómo, cómo está estructurada la asociación?

Evan: Si. Entonces, para darle un ejemplo, un desarrollo en el que estamos trabajando ahora mismo aquí en Nashville, será un proyecto realmente único. Es 240 unidades. Uh, solo en la fase uno. Estamos asociados con una organización sin fines de lucro que está rodando por la tierra. Um, entonces son socios en el trato y, a cambio de contribuir con la tierra, hay equidad.

Uh, en realidad vamos a construir una nueva instalación para ellos. Hacen recuperación por abuso de sustancias. Están ubicados cerca del centro de Nashville. Entonces, vamos a construirles una nueva instalación en el proceso como parte del desarrollo, duplicando su espacio. Y luego tenemos otro socio, eh, y básicamente solo, dividimos las tareas.

Dividimos capital, dividimos riesgo. Y entonces tenemos socios así por trato. Así que ahora mismo estamos trabajando con cuatro, cuatro asociaciones diferentes. Y

David: ¿estás haciendo en cada desarrollo y estás eligiendo diferentes socios en función del conjunto de habilidades que aportan? ¿O tienen como un grupo central de ustedes que están haciendo esto juntos?

Evan: Buena pregunta. Realmente depende del trato. Como uno de ellos, por ejemplo, estamos trabajando en este momento como desarrollo asequible para personas mayores aquí en Nashville. Y esa asociación surgió simplemente porque conocía al desarrollador y él quería hacer algo asequible. No tenía experiencia en asequibles, pero ya era dueño de la tierra.

Entonces él, él era muy bueno en la nueva construcción, la vivienda de lujo, pero no sabía que era asequible. Entonces, tenemos nuestros socios principales de tres a cuatro, pero eso es algo de lo que hablamos constantemente y es ¿cómo hacemos que esas asociaciones sean lo más eficientes posible? Porque es mucho trabajo trabajar con otros grupos y asociarse con otros.

Y eso solo agrega otra capa de complejidad que

David: Supongo que mi última pregunta, antes de entrar en el trato, profundiza aquí. Mencionaste un buen punto y quiero desglosarlo para los oyentes. A veces vas a buscar un socio especializado, eso es lo que estás mencionando. Eso trae un activo o habilidad específica a este trato.

Como mencionaste, esta persona sabe cómo desarrollar la tierra. Tienen conexiones con el ayuntamiento aquí. Puede haber un especialista en rezonificación, pero luego también tendrá este grupo central de personas en el que probablemente dividirá las tareas. Y creo que es un gran punto para destacar. Pero puede tener un grupo central con un buscador de acuerdos y un analizador y una persona de operaciones, y básicamente dividir esas tareas entre sí.

Y luego traiga un cuarto o quinto socio en acuerdos individuales cuando puedan aportar algo. Y creo que hay mucha gente, se encasillan en esta idea de pensar, este es mi socio. Esta es la persona con la que trato cada vez que esa persona no es ideal para esta situación.

¿Tuviste que aprender esa lección por las malas? ¿Puedes compartir algunas de las lecciones que aprendiste en el camino?

Evan: Sí, definitivamente. Me alegra que hayas mencionado esto porque creo que mucha gente piensa demasiado en esto y, a veces, toma la decisión equivocada, incluida la mía. Así que aprendí primero de mis mentores anteriores, la empresa en la que trabajaba, solo, ya sabes, asociaciones, a veces personas en diferentes niveles de la asociación y, con el tiempo, más 25, 53 años, ya sabes , la gente simplemente está haciendo diferentes niveles de trabajo y contribución.

Y eso, para mí, levantó mis ojos como. Necesito tener cuidado con con quién me asocio, porque al final del día, literalmente se está casando con alguien en su negocio. Estás compartiendo finanzas, estás compartiendo, tomas decisiones, estás compartiendo todo con esa persona. Y eso fue otra cosa también.

Aprendí dónde a veces haces. Decisiones incorrectas sobre socios, y tal vez no tenga las cosas escritas al principio, lo que me sucedió en un acuerdo de asociación en el que, ya sabes, pensé que estábamos en la misma página. Habíamos acordado verbalmente algo. Y luego los dos empezamos a trabajar y a comprometernos y a dedicarnos mucho tiempo y mucho dinero a las cosas.

Y luego ocurrió la pandemia y luego las cosas cambiaron y las ideas cambiaron. Y, por eso creo que es justo. Haciendo su debida diligencia, haciendo su tarea sobre los socios en la parte delantera y asegurándose de poner las cosas por escrito, incluso si, de hecho, esta es una gran persona, vamos a hacer grandes cosas juntos.

Creo que siempre escribir las cosas, obtener referencias, aprender todo lo que puedas, no solo sumergirte en las cosas, aprender todo lo que puedas sobre sus socios, porque al final del día, cualquier cosa en la que pongan su nombre, eso incluye ese trato. También están poniendo tu nombre en eso.

Así que creo que es una gran, gran conclusión.

Brandon: Eso es tan bueno Consejo. Creo que a la gente le debe gustar, escuchar eso de nuevo. Porque eso se aplica ya sea que esté tratando de comprar una unidad de dos o una 64 unidad o desarrollar cien unidades, ya sabes, no lo hace ‘ Eso importa. Ese conocimiento es tan importante para poder investigar a tu pareja potencial.

Como me encantan las asociaciones, ya sabes, David y yo hablamos mucho de esto en el programa. Los amo. Utilizo muchas asociaciones, pero hay que tener mucho, mucho cuidado. Y entonces, sí, cosas buenas. Pasemos esto al siguiente segmento. Quiero llegar a la

Evan: trato profundo

David: abajo.

Brandon: Porque nosotros ‘ Estamos hablando de las asociaciones público-privadas, un poco, desarrollando las cosas. Quiero obtener un ejemplo tangible de ello. Y, por cierto, tengo un bote, un Wacker de hierba y un soplador de hojas justo afuera de mi puerta o de mi estudio en este momento. Así que de todos modos, si yo, si me pongo un poco ruidoso y desagradable, no me importa.

Bueno. Todo bien. Por lo tanto, el análisis profundo del trato es parte del programa en el que nos sumergimos en un trato en particular que ha hecho. Entonces, eh, tienes algo listo, Evan, en lo que podemos sumergirnos.

Evan: Sí, hagámoslo.

Brandon: De acuerdo. Entonces, le haremos una serie de ocho preguntas específicas sobre esa propiedad. Número uno, ¿qué tipo de propiedad es?

Evan: Soy más de lo mismo. Fue un desarrollo multifamiliar asequible para la mano de obra. Se llamaba Buffalo Trail

Brandon: Buffalo. Ahora mismo. Me gusta.

David: ¿Y cómo encontraste este trato?

Evan: Como una buena LoopNet a la antigua. Bueno.

Brandon: Bueno, puede Hago esta pregunta? ¿Cómo lo hiciste, qué era cuando lo encontraste? Era, era tierra cruda. ¿Hiciste una demostración en algo?

Como, ¿qué era cuando lo encontraste?

Evan: Sí, era tierra cruda. Ponemos bajo contrato con opción a compra.

Brandon: De acuerdo. Todo bien. Y luego, ¿cuánto fue cuando compraste eso

Evan: ¿tierra? 1. 90 millones por 25. 8, ocho acres.

David: Bueno. ¿Cómo negoció ese precio?

Evan: Entonces creo que, en resumen, se reduce a cuatro cosas.

Educación, relaciones. Experimente y demuestre, no cuente tan rápido al entrar en eso. Así que en realidad tuvimos un inicio de obra en otro desarrollo, otro desarrollo de viviendas asequibles para la fuerza laboral, justo al mismo tiempo que estábamos mirando este sitio. Así que invitamos a los corredores de ventas a la inauguración antes de que la tuviéramos bajo contrato.

Estuvimos hablando con ellos. Queríamos mostrarles lo que realmente estábamos haciendo. Y demuéstreles que lo sabe, educándolos sobre lo que hacemos, cómo lo hacemos y todas las relaciones que hemos construido y lo importante que será para lograr su desarrollo. Y también trajimos a la señora del concejo cuyo distrito era.

Y la llevó a la palada inicial y luego tuvo una reunión con los agentes vendedores y la señora del consejo, todo al mismo tiempo, justo después de la palada inicial, e inmediatamente obtuve todos en la misma página por eso. Y eso nos permitió obtener una opción de dos años en esa tierra, lo cual no es fácil de convencer a la gente para que lo haga, pero combinando todo eso, la experiencia de las relaciones de educación es realmente la forma en que pudimos hacerlo.

Brandon: Yo también , esto puede parecer un par de, un par de preguntas sobre esto. Sé que vamos a profundizar mucho aquí, pero. Entonces tuviste una operación, entonces pusiste una opción en la tierra. No compraste la tierra y luego saliste y hiciste todo este trabajo para tratar de desarrollarla. Tienes una opción. De esa manera, si pasas todo este tiempo y no funciona, que la ciudad simplemente dice, no, no vamos a probarlo o lo que sea que no lo eres, no te esperan $ 1.8 millones. .

Derecho. Entonces, ¿es eso correcto?

Evan: Si, exacto. Eso es algo que mis mentores me enseñaron desde el principio. Es más valioso controlar las propiedades inmobiliarias que poseerlas. Porque al final del día, usted, usted, no necesita comprarlo de inmediato. En realidad, no quieres comprarlo. Eso es un pasivo porque no fluye efectivo.

Literalmente te cuesta dinero cada mes tener algo así. Y puedes comprar una opción por 18 a 22 grandioso. Y tener derecho a comprarlo durante dos años, lo que es mucho más valioso que tenerlo por

Brandon: dos años. ¿Por qué el tipo haría eso? ¿Por qué, como vendedor, estaría de acuerdo en tener una propiedad que no puedo vender ahora durante dos años? Va a estar ahí porque es la única opción.

Evan: Sí, eso suele ser así, por lo que normalmente hay dos o tres razones por las que la gente hace eso. Uh, nadie les ha hecho ninguna oferta. Un dos es porque les vamos a pagar mucho dinero, pero normalmente necesitamos tiempo para rezonificarlo y darle derecho. Entonces, ya sabes, hay una compensación que decimos, generalmente se reduce al tiempo o al dinero.

¿Cuál preferirías? Entonces, ya sabes, a veces le damos a la gente dos ofertas. Decimos: Oye, cerraremos en seis meses, pero te daremos la mitad del precio. Y eso es a lo que normalmente se reduce porque el tiempo es valioso para nosotros. Por eso, estamos dispuestos a pagarle a la gente un poco más que a los demás. Y, por lo general, también estamos en los mercados emergentes, los corredores en desarrollo.

Y por eso no tienen tantos tipos de tasa de mercado. A menos que se encuentre en ciudades grandes como Nashville o Austin. A veces, realmente competimos contra los tipos de alto nivel, pero generalmente estamos en las áreas de reurbanización. Entonces es menos competitivo.

David: Puedo decir, creo que es una cita de JD Rockefeller. Era alguien, era el propio, nada lo controla todo, pero así es, porque cuando eres dueño, tienes que asumir la responsabilidad.

A usted en lugar de controlarlo, que tiene todos los beneficios de la propiedad sin los riesgos. Cosas de alto nivel ahí mismo. Ese es un consejo de inversión de Blackbelt. Uh, la siguiente pregunta en nuestro análisis profundo ideal es ¿cómo financió este acuerdo?

Evan: Así que los costes totales de desarrollo 60 millones. La pieza más grande fue. Uh, $ 53. 9 millones de préstamo.

Trabajamos con un banco clave y, básicamente, pudimos obtener un préstamo más grande debido a un 15 año piloto. Y luego tuvimos 19.3 millones

Brandon: piloto

Evan: pago en lugar de impuestos. Es como un 18 año reducción de impuestos y luego 19. 3 millones en 4% de capital de crédito fiscal. Bueno,

Brandon: puedes recordar yo, ¿puedes ?, sé que estamos profundizando aquí.

Probablemente más profundo de lo que le importa a la mayoría de la gente, pero yo, ya sabes, sea cual sea mi programa, puedo profundizar aquí. ¿Cómo funciona ese crédito fiscal? Quiero decir, cuando dices crédito fiscal, como, ¿eso significa que el gobierno te está dando un cheque en ese momento? O cómo lo hace. ¿Qué es ese dinero? ¿Me gusta? Qué

Evan: más o menos, que, básicamente, de todos los costos de desarrollo, por lo que de 64 millones, hay una cierta cantidad de lo que llamada base elegible.

Por lo tanto, hay ciertas cosas en las que no puede obtener créditos fiscales. Hay ciertas cosas que puedes, así que, como la tierra, por ejemplo, no te darán créditos fiscales porque creo que principalmente no quieren que la gente se venda la tierra y obtenga un montón de créditos. Entonces no puede obtener créditos en tierra.

Entonces, hay ciertas cosas en las que puede obtener créditos. Entonces ellos. Una vez que verifican esos costos, le dan un certificado llamado 8, 776. Hay todo tipo de acrónimos, pero básicamente te dan un certificado y luego sales y tienes la capacidad de vender ese certificado de créditos por capital real, como cuotas en efectivo en el desarrollo, por inversionistas privados, generalmente bancos, seguros, privados. capital, hay, hay todo un grupo de empresas cuyo único propósito es básicamente encontrar, comprarnos ese capital.

Y luego tienen un grupo de inversores que quieren eso, esos créditos. Bueno.

Brandon: Entonces dan usted esta cosa que dice aquí es $ 21 millones en créditos fiscales, y lo vas a lograr, dicen, vas a ganar el 4% de este dinero. Entonces él va, dale esto al banco clave o, ya sabes, cualquier banco, algún banco, y ahora obtienen el 4% y te van a pagar $ 18 millones para esto.

Y puedes poner eso en el trato. Uh, ¿estoy rastreando allí?

Evan: casi, casi un 4%. No es el regreso. En realidad, es solo el nombre del crédito fiscal. Bueno. Es un poco confuso, pero básicamente significa que obtienes aproximadamente 58% de la base elegible. Usted obtiene 50% de eso en créditos. Por eso nos gusta que nuestra pila de capital sea típicamente 50 a 55% créditos fiscales.

Brandon: De acuerdo. Bueno. Hagámoslo un poco más lógico para mí.

David: Entonces, si entiendo que está fuera, está diciendo que esto es lo que normalmente tendríamos que pagar en impuestos sobre esta propiedad. Vas a conseguir 60% de eso se devuelve como un incentivo para asumir este proyecto que tenemos sellos de goma y dijo, sí , queremos que lo haga, pero puede venderlo como un activo a otra persona y ellos pueden tomar el crédito.

Por lo tanto, es posible que alguna empresa que esté ganando más dinero y quiera ese crédito porque vale más para ellos pueda pagarle. Puede obtener efectivo por adelantado y es más valioso para ellos. Sería para ti porque están ahorrando más.

Evan: Sí, eso es justo. Y también hay otra capa en la que los bancos están obligados a invertir en créditos fiscales como parte de la ley de reinversión comunitaria de 2019.

Uh, básicamente me gusta detener la línea roja, que si alguien lo sabe, es como si la línea roja en los vecindarios fuera un gran problema. Los bancos no invertirían en las zonas de menores ingresos de la ciudad. Y entonces este acto de CRA, sí. Oye.

David: Mantendría liquidez en el mercado de crédito fiscal, porque si el gobierno te da un crédito fiscal con el que no puedes hacer nada, no sirve.

Entonces, si requieren que los bancos los compren, entonces la gente se los va a vender al banco. Y ahora tienen más incentivos para ir a los vecindarios de bajos ingresos y poner estos proyectos juntos. Si. Eso tiene sentido. Porque si obtuvieras un crédito fiscal que nadie quería y te lo quedaras, sería igual de valioso.

Bueno. Creo que te llevamos allí. Gracias, Evan. Mientras nuestras mentes están nadando con esta buena información. Entonces, la siguiente pregunta es, ¿qué hiciste con esto?

Evan: Así que en realidad está terminando la construcción. Es 264 unidades, y creo que están comenzando a entregar como uno o dos edificios en este momento.

Y así se necesita 24 meses para terminar. Y comenzamos en julio de 4030. Así que estamos alquilando una demanda masiva, eh, y también cerrando la construcción al mismo tiempo.

David: Eso es genial.

Brandon: De acuerdo. Entonces, el resultado, como qué haces, cuál esperas que sea el resultado después de que todo esté dicho y hecho. Entonces, refinanciar y obtener un préstamo normal.

¿Lo conservas? Ya eres bueno en la parte del préstamo. Solo mantenlo para siempre. Quiero decir, cuál es, cuál es el plan a largo plazo con nosotros.

Evan: Si. Por lo tanto, el programa de crédito fiscal hace que sea un requisito que tenga todo su financiamiento permanente alineado al cierre de la construcción. Así que en realidad bloqueamos la tasa y aseguramos nuestro préstamo permanente en la parte inicial.

Y luego, así que, básicamente, analizaremos después de aproximadamente 53 meses, una vez que tenemos un contrato de arrendamiento completo, tenemos 100% para 100 días, nos estabilizamos en nuestro préstamo permanente. Salimos del préstamo de construcción, que tiene recurso a la no recurso y eso es un 25 plazo de un año. Entonces, podemos refinanciar en cualquier momento después de eso, pero normalmente lo mantendremos.

Por al menos 20 años, uh, a los que ch point probablemente compraremos nuestro socio de capital y probablemente refinanciaremos alrededor de un año 22.

David: Guau. ¿Los vas a comprar con el refinanciamiento?

Evan: Depende. Quiero decir, puedes comprar cualquier acuerdo de crédito fiscal. Puede comprar su socio de capital tras año 18 porque solo obtienen créditos fiscales por 15 años.

Entonces obtienes 15 años de la misma cantidad cada año. Y esos certificados que les vendemos valen esa cantidad por 17 años. Así que después 13 años allí, su incentivo para ser en el trato están realmente los créditos fiscales y las pérdidas y la depreciación. Y la mayor parte es Bernoff y los créditos se terminaron.

Así que después 14 años, ya no están realmente incentivados para estar en el trato. No quieren flujo de caja. Quieren pérdidas y apreciación. En esencia, esto es como una cancelación de impuestos, como están tratando de hacer. Compensa un montón de ganancias. Sus

David: simplemente un concepto asombroso que

Evan: Necesito comprar a alguien

David: perdió. Eso es realmente lo que estás haciendo, es como, simplemente lo estamos haciendo muy bien.

Estamos ganando mucho dinero. Tengo que comprar la pérdida de otra persona para poder ponerla en contra de mi

Evan: libros. Sí, es por eso que le digo a la gente que es como si todo lo que aprendiste, como sindicación o inversión o, ya sabes, propiedades, cambiar propiedades como esta arroja todo eso por las ventanas.

Como, no, sus inversores en realidad no quieren volver. Quieren las pérdidas. Quieren los créditos que quieren, todo está bien. Porque si están pagando

David: 53, 55% del dinero que están ganando, ese crédito fiscal vale mucho más para ellos como pérdida de lo que sería. Si pudieran hacer un 18% regreso. Especialmente si ajusta esa devolución porque se les cobrará impuestos por el dinero que ganaron con ella, ¿verdad?

Si empiezas a pensar de la forma en que piensan las personas ricas es para ellos hacer 18%, se van a quedar, ya sabes, un 7% de ese 17, a diferencia de poder tomar un 55% de pérdida del dinero que ya han ganado. Eso es muy, muy grande. El concepto de depreciación. Es bastante salvaje. Bueno. Mi última pregunta para ti aquí, ¿qué lecciones aprendiste de esto?

Evan: ¿acuerdo?

Yo diría que el más grande. La paciencia es la clave. Esto me tomó alrededor de dos años y medio, solo un desarrollo previo para lograrlo. Y lleva aproximadamente dos años construir y dos años arrendar. Por lo tanto, está considerando un período de cinco a seis años antes de que realmente obtenga un activo estabilizado, persistencia y consistencia por encima de todo, sin duda.

Así es como logras que estos acuerdos se realicen con una pulgada cada día. O el 1% todos los días, es abrumador. Cuando miras un pedazo de tierra y piensas, hombre, tendré que trabajar en este pedazo de tierra para que nada se mueva durante dos años. Y luego, de repente, todo se mueve a la vez, pero es solo trabajar todos los días antes de que también los derechos y las rezonificaciones son una forma poco conocida de aumentar realmente el valor y su tierra.

¿Qué quieres decir? ¿Qué significa eso de derechos y rezonificaciones básicamente, tomamos una zona agrícola. 25 acres y, y, uh, y una parte muy remodelada de la ciudad, pero se dividió en zonas agrícolas. Así que pasamos por un proceso de seis meses de muchas, muchas reuniones comunitarias, planificación, reuniones de comisiones, reuniones del consejo de Metro y mucha coordinación con la ciudad y la comunidad para permitir la aprobación de la rezonificación, cambiándola de agrícola a, lo cambiamos para dividirlo en zonas, para permitir 290 Unidades multifamiliares.

Así que lo teníamos bajo contrato por 1,7, 5 millones. Lo teníamos tasado por casi, creo, más de un poco más de 4 millones, uh, para cuando cerramos, solo el terreno valía tanto. Y eso, literalmente, solo viene de que vuelvas a pasar por eso, es arduo, a veces es como un entumecimiento, y eso, y a veces te desconcierta como las cosas que necesitas soportar, con, con las comunidades. y políticos y pasando por ese proceso.

Pero es muy valioso si está dispuesto a seguir adelante con ese proceso. Así que estamos, estamos pasando por eso en algunos otros proyectos en este momento, y también le permite, puede pedir prestado contra ese valor más alto si comprara ese terreno. Um, es solo que es otra forma de desbloquear valor.

E incluso si solo quiere saber que está asumiendo el riesgo del trato, porque ya ha construido una equidad en la tierra. Y eso es

David: por qué necesita usar la opción porque hay tantas variables de incertidumbre en esto que no sabe si la va a rezonificar. No sabes si lo van a demostrar, que si solo lo compras, nadie compraría esto porque hay demasiadas cosas que no sabes.

Esa es la única forma en que se venderá.

Evan: Si, exacto. De hecho, tengo tres, tres concejales diferentes en tres ciudades diferentes. Dos de ellos son Nashville y Nueva Orleans. De hecho, la gente del consejo municipal básicamente puso moratorias en el desarrollo multifamiliar porque escucharon que estaba trabajando en algo.

Y lo estaba, solo estaba tratando de ser transparente y trabajar con ellos. Pero en el proceso, dicen, No, no quieren ninguna familia multifamiliar. Incluso si ya está zonificado, no lo quiero. Y eso te puede pasar todo el tiempo. Um, es por eso que siempre digo, busque personas que lo reciban, que lo entiendan, que conozcan la necesidad y que sepan lo que su comunidad necesita y que estén dispuestas a trabajar con usted.

Brandon: Eso es increíble, hombre. Bueno, mira, tenemos que movernos en este programa, pero hombre, podría pasar como cinco horas hablando contigo sobre estas cosas. Um, ¿hacia dónde te diriges en el futuro? ¿Qué ves en los próximos años? Y luego su pregunta de seguimiento a eso. ¿Cómo puede nuestra audiencia brindarle valor?

Como qué, ¿qué estás buscando ahora mismo? Trate sabio o sabio con las personas o lo que sea. ¿Qué, entonces otra vez, a dónde te diriges

David: y que necesitas?

Evan: Sí, lo amo. Te agradezco que me preguntes, hombre, lo más importante hacia donde nos dirigimos, quiero decir, nuestro 35 objetivo del año, mucho de qué, como a Brandon le gustaba la visión vívida, uh, una vez que me recomendó ese libro, me sumergí, me encantó esa combinación de eso y tracción.

Son como mi Biblia para las empresas navideñas de nuestra empresa. Y nosotros, ya sabes, lo tengo en mi pared. Lo repasamos todos los lunes. Uh, como equipo decimos, está bien, nos vamos a meter en problemas durante años. Tendremos el impacto de crear o preservar, ya sea comprando o construyendo cien mil comunidades asequibles y alcanzables de fuerza laboral en todo el país.

Ese es nuestro objetivo. Y luego, más allá de eso, nosotros, realmente, quiero decir, sé que hay una gran necesidad ahí fuera. Como si no quisiera simplemente. Haga un pequeño hueco en la vivienda asequible. Quiero hacer una gran mella. Sabes, quiero poder ayudar a personas de todo el país e incluso más allá de lo que estamos trabajando en este momento, um, creando una organización sin fines de lucro que ofrecerá un servicio en cada una de nuestras propiedades y creará un programa de empoderamiento para residentes. donde ayudaremos a educar sobre salud, bienestar y mentalidad sobre, ya sabes, creatividad, ya sabes, hacer arte, simplemente cosas diferentes a, a.

Saque a la gente de su elemento y haga que la gente aprenda, entusiasme con la vida. Y no queremos que las personas permanezcan en viviendas asequibles para siempre. Queremos que la gente trabaje para salir, ya sabes, tal vez eventualmente, quiero decir, el sueño para mí es que tengamos residentes que, ya sabes, comiencen en nuestras comunidades en viviendas para la fuerza laboral y trabajen hasta llegar a ser propietarios e invertir en vivienda de la fuerza laboral y ayudando a la próxima ronda de familias.

Eso para mí es el sueño. Soy como, hombre, eso sería, eso me emociona. Así que siempre estamos tratando de empujar la aguja sobre cómo podemos realmente 17 X esto todos los días. Para que podamos alcanzar ese enorme, peludo y audaz objetivo de cien mil unidades.

Brandon: Eso es increíble. ¿Y qué necesitas para que eso suceda? ¿Qué puede aportarle nuestra audiencia?

Evan: Si. Si. Me encanta eso Yo diría que lo más importante es. Siempre estamos buscando inversores impulsados ​​por el impacto. Aquellos que realmente quieren marcar la diferencia con su capital. No solo obtener, ya sabes, un retorno muy competitivo o, ya sabes, incluso resistente a la recesión y poder tener un impacto real en las comunidades.

Ese es el número uno. Y luego, lo más importante también es que si alguien está interesado en aprender más sobre cómo pueden hacer esto también, estamos comenzando a ser mentores porque realmente hemos tenido mucha demanda y estamos como, hombre, ¿cómo podemos 15 X, esto es enseñando a otras personas cómo hacerlo. esta. Uh, y para que puedan comunicarse conmigo o conectarse en nuestro sitio web.

Pero creo que esas son las cosas más importantes. Porque quiero enseñarle a la gente cómo hacer esto. Es una locura complicado. Pero una vez que descubrió que tiene su océano azul y no es necesario, ya sabe, para aquellos que escuchan en el mundo de la sindicación multifamiliar, es como si se estuviera volviendo tan competitivo. E incluso una gran cantidad de bienes raíces, ya sabes, nichos, se está volviendo tan competitivo.

Y esto lo permite, si pones el tiempo y el trabajo. Entonces realmente puedes tener un océano azul y hacerlo bien.

Brandon: Eso es genial , hombre. Muy genial. Todo bien. Bueno, pasemos al último segmento del programa. Es hora de nuestro

Evan: famoso.

Brandon: Este es el parte del programa donde hacemos las mismas cuatro preguntas cada semana a todos los invitados.

Y entonces vamos a tirar mi zapato, pero antes de hacerlo, Evan, primero escuchemos lo que está pasando esta semana. Alrededor de la red de podcasts de bolsillos más grandes.

Evan: Hola, soy Ashley del novato de bienes raíces. Y la semana pasada tuvimos a Gary, él trabaja en un gimnasio, encontró un mentor que era uno de sus clientes. Y ahora está invirtiendo en bienes raíces, dos dúplex en su haber y buscar un quadplex hace que ustedes regresen y escuchen el episodio de la semana pasada.

Brandon: Y con eso , vayamos a este famoso libro relacionado con el sector inmobiliario, famoso por la pregunta número uno. Una vez que tengas a Evan.

Evan: Todo bien. Doblé las reglas. Tengo tres mejores, mejores lugares, mejores personas. James Rouse, elevando el listón, la vida y obra de Gerald Heinz y los principios de la potencia. George Pérez.

Brandon: No, esos son tres libros.

Nunca lo he leído. Vamos hombre.

Evan: Son todos, todos son como grandes desarrolladores que me gustan, son mis ídolos. Y es que, cada uno de ellos se sumerge en sus historias personales y también. Lo que aprendieron en el camino. Y es tan genial. Quiero decir, James Ross literalmente construyó una ciudad de la nada, Columbia, Maryland.

Así, ese que recomendaría leer primero, mejores lugares, mejores personas.

Brandon: De acuerdo.

David: Así que normalmente diríamos cuál es su libro de negocios favorito, pero ¿estaría incluido en esos tres?

Evan: uh, ¿tracción? Aquí vamos. Sí, cien por ciento. Brandon

David: Buen trabajo difundiendo el evangelio de la tracción.

Brandon: Correcto. Y obtuvieron, no sé si escuchaste eso de mí y, uh, una visión vívida, dijiste con el otro libro de chicos, que mencionamos anteriormente, por cierto, solo para tu información, si quieres, eso fue uno bueno, uh, por como lanzar esos cinco, 18, 30 visión anual para su negocio.

David: Frio. Bueno. Entonces, ¿qué hay de algunos de tus pasatiempos favoritos?

Evan: Uh, cualquier cosa al aire libre, uh, pasar tiempo con amigos al aire libre y simplemente estar físicamente activo al aire libre. Como nosotros, para mi cumpleaños, acabamos de ir a Colorado cuando en ATV en las Montañas Rocosas y haciendo senderismo. Y eso fue como, esa es mi versión ideal de un, de un fin de semana.

Brandon: Eso es increíble. Bueno, sí, tiempo con licencia para pasar el rato. Bueno, haremos algunas actividades al aire libre aquí.

Evan: Sí, vamos a surfear.

Brandon: Sí. Si. ¿Cómo fue la mañana de ayer, en realidad, con Josh oscurecido en el agua, como en sus chicas? Fue fenomenal. Fue fenomenal. De todas formas. Está bien. Si.

Próxima pregunta. Última pregunta mía. ¿Qué crees que separa a los inversores inmobiliarios exitosos de aquellos que se rinden, fracasan o nunca obtienen?

Evan: Creo que nos sumergimos un poco en eso. Creo que es encontrar su, encontrar su, por qué encontrar su pasión, encontrar su fuego y aclararlo. Yo creo que. Para mí, leer la tracción hace aproximadamente un año y medio fue un momento crucial para mí porque sabía vagamente lo que quería.

Sabía vagamente la dirección, pero me llevé ese libro a Costa Rica, dos semanas allí, de adelante hacia atrás e hice todo lo que dijeron que hicieran y escribieron. Anotaron todo lo que dijeron para anotar y visualizaron todo lo que me dijeron que visualizara. Solo seguí su programa. Y ahora lo tengo claro como el cristal

Y ahora todos en mi equipo son claros como el cristal. Y ahora todos mis socios tienen muy claro a dónde voy y hacia dónde se dirigen las empresas navideñas. Y eso creo que es el cambio de juego. Si puede aclararse. Y creo que una gran cosa para mí es como dejar el teléfono, eh, Costa Rica. No tenía otra opción porque no teníamos un buen Internet.

Así que fue perfecto porque no tenía distracciones. Creo que estamos demasiado atrapados en nuestro teléfono y nuestro, ya sabes, todos los millones de distracciones. Así que creo que si a la gente le gusta un sábado por la mañana, simplemente deje de lado. Tres horas y piensa dónde quieres ir y visualízalo.

Brandon: Muy bien, hombre. Tan bueno.

Está bien, amigo. Bueno, muchas gracias, David Green. ¿Quieres sacarnos de aquí?

David: Tenemos una pregunta más. Si la gente quiere saber más sobre ti, ¿cuál es el mejor lugar para hacerlo?

Evan: ese. Si. Um, podcast monumental, en el que tuvimos a Brandon, eh, recientemente, es Evan holiday.com. Si está interesado en invertir o ser mentor, eso son aventuras navideñas.

Uh, y luego, por supuesto, en las vacaciones de Evan, las redes sociales, las más importantes de Instagram. Así que envíame un DM

Brandon: y las vacaciones son no como te imaginas que está escrito. Derecha. ¿Cómo se deletrea?

Evan: Sí, es vacaciones HOLL a D a Y.

Brandon: Es como Hollaback chica, pero con vacaciones, así es como yo

David: piensa en eso.

Evan: Hola.

Brandon: De acuerdo. Muy bien, hombre.

Bueno, ahora David, puedes sacarnos de aquí.

David: Gracias. Eso estuvo bien, Evan. Esto fue asombroso. Creo que nos hizo girar la cabeza a ambos, pero tú aportaste una perspectiva. No creo que lo hayamos tenido nunca en el podcast. Así que muchas gracias por compartir algo que no lo es. Se habla muy a menudo, pero tiene grandes ventajas.

Si tiene suficientes pacientes, este es David Greene para Brandon h-how Hollaback girl Turner despidiéndose.

Evan: Estás escuchando

David: Radio BiggerPockets,

Evan: simplificación inmobiliaria para inversores,

Brandon: grande y

Evan: pequeño. Si está buscando aprender sobre inversiones inmobiliarias sin toda la publicidad en la que está

Brandon: la derecha

Evan: sitio.

Asegúrese de unirse a los millones de personas que se han beneficiado

David: desde

Brandon: largepockets.com .

David: Tu hogar

Evan: para inversiones inmobiliarias online.

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