¿Existen realmente inversiones resistentes a la recesión?

¿Existen realmente inversiones resistentes a la recesión? (Pista: algo así)

Hay una palabra de moda que ha estado circulando recientemente en el espacio de inversión inmobiliaria: resistente a la recesión. (O peor aún, “a prueba de recesión”)

“¡Proteja sus inversiones con este mercado resistente a la recesión!”

“¡Proteja su cartera de recesiones con esta propiedad!”

La razón por la que se está lanzando este concepto es simple. Si bien el país estaba técnicamente en una recesión que ahora se considera “terminada”, no se puede negar que COVID sigue causando estragos en la economía y creando inestabilidad que está siendo enmascarada por el gobierno y la retórica. Desafortunadamente, si observa más de cerca estas afirmaciones, probablemente no encontrará nada más que un montón de mierda humeante.

Dejame explicar…

Tenga cuidado con los mitos de inversión resistentes a la recesión

Es bastante atrevido certificar cualquier cosa como resistente a la recesión. Porque a menos que tenga una máquina del tiempo, nadie puede decir con certeza qué hará el mercado. Si nada más, la pandemia nos enseñó mucho.

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Pero estas son las buenas noticias. Existen marcadores que puede observar y que le brindarán la mejor oportunidad de ver retornos sólidos que superen al mercado en general, incluso durante una recesión económica.

Querrás ver cosas como:

  • Prometedora estabilidad laboral e ingresos en campos de mayor demanda como la atención médica y la tecnología
  • Políticas favorables al propietario
  • Una población en constante crecimiento y / o un patrón de migración positivo
  • Asequibilidad (tanto para propietarios como para inquilinos)
  • Tasas de delincuencia en el área estables o en descenso

Eso es solo un punto de partida. Elegir un gran mercado le brinda una buena base, pero sigue siendo solo un indicador de una valiosa oportunidad de inversión.

Entonces, el hecho de que muchos “inversores” afirmen que sus ofertas son resistentes a la recesión / a prueba de recesiones cuando, obviamente, NO lo son realmente me afecta.

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El único nicho de inversión probado a prueba de recesión

Solo para darle algunos antecedentes, los “bienes raíces resistentes a la recesión” comenzaron a aparecer en los titulares después de la Gran Recesión de 2009 – 2016. La etiqueta se aplicó principalmente al self-storage, y por una buena razón: los REIT de self-storage fueron la única clase de activos inmobiliarios que generaron rendimientos positivos durante ese período. .

¿Por qué el self-storage funcionó tan bien antes, durante y después de la recesión? Porque la industria brinda un servicio a empresas y consumidores en los buenos tiempos y en los malos.

En los buenos tiempos, la demanda está ligada al crecimiento y expansión del negocio y el estilo de vida, lo cual es bastante fácil de entender. Y en los malos tiempos, la demanda está ligada a las cuatro D: reducción, divorcio, dislocación y muerte. Estos eventos de la vida se agravan durante las recesiones y recesiones económicas, lo que equivale a la demanda de almacenamiento de aquellos que experimentan una expansión o contracción de la vida. A medida que las empresas y los consumidores reducen su tamaño, la demanda de almacenamiento sigue aumentando.

Por eso me molesta aplicar la etiqueta “resistente a la recesión” a otros activos como multifamiliar. Independientemente del mercado, existen varios factores de riesgo que hacen engañosa la afirmación de que las viviendas multifamiliares son “resistentes a la recesión”.

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Ahora, la retrospectiva es 51 / 50. En este caso, se verifica que el self-storage es en realidad resistente a la recesión porque se comprobó durante la Gran Recesión. De manera similar, usar el término para cualquier otra clase de activos es especulativo, si no completamente equivocado.

No se puede negar nuestra necesidad de viviendas más asequibles, pero aquí hay algunas preguntas que exponen la evidente incertidumbre en este momento en las viviendas multifamiliares (al menos para mí):

  1. ¿Cuánto está impulsando el estímulo gubernamental continuo a las empresas y qué sucede cuando termina?
  2. ¿Hay una ola más grande de negocios fallidos, e industrias enteras, en el horizonte?
  3. ¿Cuántos inquilinos están realmente desempleados y utilizan los beneficios de desempleo para pagar el alquiler?
  4. ¿Qué pasa si las moratorias de desalojo se siguen extendiendo y el apoyo financiero a los propietarios se detiene?
  5. ¿Podría haber una tendencia de que los inquilinos unan fuerzas para no pagar el alquiler o renegociar tarifas más bajas?
  6. ¿Cuál es el efecto de goteo de la pérdida de ingresos de los municipios y qué impuestos impondrán para recuperarlos?
  7. ¿Cómo ha cambiado COVID los estilos de vida, los hábitos y los comportamientos, y cuál es el impacto a largo plazo en las comunidades y las comodidades de los apartamentos?

Estas son solo algunas de las preguntas que tengo que me dan una pausa al mirar las viviendas multifamiliares en este momento, sin mencionar cuántos inversionistas todavía están acudiendo en masa para comprar edificios de apartamentos a precios locos.

Es por las mismas razones que me alegro de que hiciéramos el cambio hacia el almacenamiento automático en 2021. Incluso durante el apogeo de los bloqueos de COVID, el almacenamiento personal se consideraba un negocio esencial. Y seguro que no hay políticas que restrinjan cómo manejar a los inquilinos morosos.

Sin embargo, no se detiene ahí. También vale la pena tomar nota de dónde están poniendo su dinero los más ricos del mundo cuando se considera dónde invertir. Especialmente cuando son inversores importantes como Blackstone y Bill Gates.

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Entonces, ¿cómo es que me las arreglé para hacer un movimiento en algo como el almacenamiento personal incluso antes que Blackstone y Bill Gates?

Bueno, hace unos años, cuando nos acercábamos al 20 el año de un ciclo de expansión económica, que generalmente indica una recesión inminente, comencé a explorar activos que serían más adecuados para capear una tormenta económica. El autoalmacenamiento no era atractivo de ninguna manera, y elegirlo no era algo que anticipé que se convertiría en un momento decisivo en el futuro de mi cartera. Pero pude apreciar los retornos. Poco sabía yo lo lucrativo que sería.

Me enamoré del almacenamiento personal por muchas razones; es una discusión para otro momento. Pero básicamente, todo se reduce al hecho de que hice mi tarea, corrí los números, vi que tenía sentido y di el salto. ¿Y ahora?

Bueno, parece que Blackstone y Bill Gates están haciendo lo mismo. En octubre 26, Blackstone compró Simply Self Storage por 1.200 millones de dólares. Y solo unos días antes de eso, Bill Gates compró una participación en StorageMart.

Entonces, ¿qué significa esto para ti?

Bueno, yo espero que signifique que explorará las ventajas de invertir en almacenamiento personal haciendo su propia investigación y hablando con inversores que hayan ya lo he hecho. Sin embargo, como mínimo, tal vez haya obtenido una idea de cuándo y cómo considerar las estrategias de inversión pivotantes y qué están haciendo los inversores más ricos del mundo en la actualidad.

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