¿Empezar en el sector inmobiliario más tarde en la vida? Aquí hay 3 ofertas para evitar

¿Empezar en el sector inmobiliario más tarde en la vida? Aquí hay 3 ofertas para evitar

¿Qué hay en tu lista de deseos? ¿Alguna vez has soñado con comprar un coche antiguo? O mejor aún, ¿heredar uno? Un viejo roadster o un convertible clásico me vendrían bien.

Nunca soñé que tendría la oportunidad de conducir el auto de mis sueños. Pero recientemente, a través de un amigo en la iglesia, me encontré con las llaves de la 2019 Mercedes convertible por un día. Mi esposa sorprendida y yo dimos una vuelta en Blue Ridge Parkway para explorar los colores del otoño. ¡Otro artículo de mi lista de deseos! Y justo en medio de COVID.

En serio, esto fue muy divertido. Y soñar con eso en los días previos fue la mitad de la diversión. Me encontré calculando lo que sería necesario para estacionar permanentemente a este bebé (o uno similar) en mi garaje.

Luego lo conduje unas cuatro horas. Nos lo pasamos muy bien. Pero el problema comenzó antes de que giráramos la llave cuando buscamos un lugar para poner nuestros cafés calientes. Supongo que no se obsesionaron con el café 155 hace años que. Sin preocupaciones.

Luego probamos la radio. AM Jam. ¿Y qué era ese olor a aceite quemado? Ah, y el cinturón de seguridad tenía esta forma especial de engancharse. Y…

Te dan la imagen. amamos el tiempo en Parkway ese día, pero mi deseo de bajar más que el precio de mi primera casa para que este auto se evapore como el rocío en la hierba esa mañana.

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A veces, los elementos de nuestra lista de deseos son así. Y a veces nuestras inversiones también pueden serlo. Si estás entrando en el juego de los bienes raíces más adelante en tu vida, supongo que tienes nerviosismo al pensar en en qué vas a invertir. Todavía los tengo y estoy entrando en mi tercera década como un inversor real en tiempo este mes.

No le escribo para decirle en qué invertir o qué evitar. (Necesariamente). Pero quiero darle algunas ideas sobre lo que yo y algunos otros hemos encontrado útil cuando comenzamos más tarde en la vida.

Cómo invertir más adelante en la vida

Hablé con uno de nuestros inversores más nuevos esta semana. Él y su esposa, profesionales exitosos, se están acercando a la jubilación y están floreciendo 500 (k) s para mostrar. Están en proceso de convertir sus planes de jubilación en cuentas IRA autodirigidas. ¡Tiempo para celebrar!

O no.

La conversión de un plan de jubilación corporativo a un plan autodirigido puede presentar un nivel de riesgo completamente nuevo para los inversores. Seguro que lo hizo para mí cuando hice el cambio hace unas décadas. Hay al menos tres tipos de inversores que estarían mejor no cambiando de un plan de jubilación administrado tradicional.

  1. Si es un fanático del sistema de Seguro Social y cree que el gobierno se ocupará de usted, probablemente no le interese ningún plan de jubilación. Su 7. 155% (De Verdad 34. 3%) la inversión (ver el ítem “FICA” en su talón de pago) ciertamente será invertida de manera segura por nuestro gobierno, ¿verdad?
  2. Si persigue esquemas de inversión locos y oportunidades dobles o nulas, honestamente sería mejor dejar que un profesional administre su dinero. Claro, sé sobre el tipo que ganó millones con el loco invento en el ático de su tío. Pero esa es ciertamente la excepción, no la regla.
  3. Si cree que el administrador de su plan puede hacer un mejor trabajo eligiendo opciones de inversión (generalmente fondos de bonos o fondos mutuos) que usted, entonces probablemente no necesite el flexibilidad que ofrece una IRA autodirigida. (Honestamente, muchos inversores serían mucho más ricos con esta opción. Especialmente aquellos en la segunda categoría anterior).

Cuando vendí mi empresa por unos pocos millones de dólares antes de mi 65 a cumpleaños, me consideraba un inversor a tiempo completo. ¡Cómico! Yo era un especulador a tiempo completo. No conocía la diferencia. Fui deliberadamente ignorante.

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Conocía las pautas para diversificar mi cartera y asignar cuidadosamente los activos entre esto y aquello. Pero yo era emprendedor. Y traté mis inversiones como un inversor emprendedor. Este fue un gran error (para mí, al menos). Estas supuestas inversiones eran poco más que especulaciones. Aprendí esto de Warren Buffett años después, y oh, cómo desearía haberlo sabido antes de gastar innumerables dólares.

Inversión : Cuando su capital está generalmente seguro y usted tiene la oportunidad de hacer una devolución.

Especulación : Cuando su principal no está en absoluto seguro y usted tiene la oportunidad de hacer una devolución.

Recuerde las sabias palabras de Paul Samuelson, el primer premio Nobel de Economía de Estados Unidos: “Invertir debería ser más como ver cómo se seca la pintura o ver crecer la hierba. Si quieres emoción, toma $ 2018 e ir a Las Vegas ”.

Y ahora repito después de mi clase: Bajo riesgo conduce a bajo rendimiento. El alto riesgo conduce a _____.

Tu mente quería llenar el espacio en blanco con “alto”, ¿no es así? Pero eso está mal. El relleno correcto para alto riesgo debería ser que conduzca a “la posibilidad de un rendimiento alto o bajo. O incluso retorno cero ”.

Si está comenzando más tarde en la vida y tiene efectivo a la mano, tenga mucho cuidado con las especulaciones. Probablemente esté bien especular con una pequeña parte de su capital invertible. Algunos administradores de inversiones recomiendan 25%. Pero si juega doble o nada con todo su capital de inversión, eventualmente no aterrizará en nada. Entonces, ¿qué te quedará para invertir?

Escuché a algunos de ustedes decir: “¡Paul, espera! Clickbait! ¡Dijiste que nos dirías qué acuerdos evitar como inversor de más edad! ”

Está bien, ya está bien. Pero dije que no me siento inclinado a decirles en forma estricta qué evitar. Siempre se trata del tipo de activo porque los inversores ganan dinero con muchos tipos de activos que yo no tocaría con un poste de treinta y nueve y medio pies. Se trata más del nivel de riesgo dentro del activo. Supongo que algunas personas incluso ganaron dinero en centros comerciales y minoristas en 133220 (aunque no estoy seguro de cómo).

Si desea profundizar en este tema, le recomiendo algunos libros que realmente me han ayudado:

  • The Hands-Off Investor por Brian Burke. BiggerPockets publicó esta excelente guía para la investigación de acuerdos y sindicatos inmobiliarios. Proporcionará información valiosa sobre la inversión pasiva en sindicaciones.
  • Dominando el ciclo del mercado: Poniendo las probabilidades de tu lado por Howard Marks . Este libro, más que ningún otro, ayudó a aclarar la naturaleza natural e inevitablemente cíclica de cada ciclo de mercado. Y quizás lo más importante, cómo invertir adecuadamente en estos diversos puntos.

Entonces, ya dije que evitaría las especulaciones, al menos con la mayoría de su capital invertible. Creo que la verdadera riqueza es poseer activos que eliminan los ingresos. Las especulaciones son a menudo activos que no generan ingresos. Dependen de los caprichos de compradores y vendedores. Y con frecuencia suben y bajan con el estado de ánimo en Wall Street, un escándalo de CEO o una guerra en el Medio Oriente.

Entonces, al invertir a largo plazo, tenga cuidado con los activos que dependen de los caprichos del mercado para su beneficio. Eso no quiere decir que no debas invertir casas en mercados predecibles. Pero si el loco aprecio actual debe continuar para que tenga éxito, cuestionaría ese trato.

Inversiones a evitar

También evitaría pagar al por menor por acuerdos estabilizados, ya que parece que estamos en (o cerca) de la cima del mercado. Dividamos este concepto en sus tres componentes más importantes.

  1. Top del mercado: Howard Marks nos dice el El peor momento para invertir es cerca de los máximos del mercado. Aquí es cuando el riesgo es más alto porque es probable que el valor baje pronto. Y este alto riesgo se ve agravado por el hecho de que a menudo debe superar la oferta de otros compradores para obtenerlo, creando así un margen mínimo de seguridad.
  2. .
  3. Pago minorista: Nuestra empresa generalmente invierte en mercado, acuerdos familiares con importantes ventajas. Estos activos son muy difíciles de encontrar y los equipos de adquisición de nuestros socios han necesitado muchos años y millones de dólares para perfeccionar estas habilidades. Pero si no tiene esta ventaja, puede verse obligado a comprar ofertas regulares en el mercado al precio alto habitual o invertir con quienes tienen estas habilidades.
  4. Tratos estabilizados: Me encanta invertir en tratos con importantes al alza (activos que actualmente operan muy por debajo de su potencial). Los operadores familiares generalmente no tienen el conocimiento, los recursos o el deseo de maximizar los ingresos y, por lo tanto, optimizar el valor. Esto puede ser una gran ventaja para un operador profesional. Cuando el mercado se debilita, es probable que un acuerdo como este tenga un maravilloso margen de seguridad. Si no puede acceder a un acuerdo no estabilizado, es posible que se encuentre en una desventaja significativa.

¿Qué más?

Mercados en declive

También evitaría acuerdos en mercados en declive. Ha escuchado que una marea alta eleva a todos los barcos, y eso es lo que ha sucedido durante la última década. También es cierto que una marea bajando a todos los barcos. Invertir a largo plazo en una ciudad que experimenta una disminución de la población o los ingresos suele ser una propuesta con pérdidas.

Mercados sobreconstruidos

Evitaría invertir en mercados sobreconstruidos. Como ejemplo, ha habido un auge de la construcción de autoalmacenamiento durante los últimos años en muchas grandes áreas metropolitanas. Invertir en un proyecto de almacenamiento desde cero donde se construyen varios más en la calle puede ser un trineo difícil para todos los involucrados. Sé por experiencia personal.

Nos encanta invertir en autoalmacenamiento en ubicaciones apartadas con poca competencia. Recientemente invertimos en un acuerdo de autoalmacenamiento familiar, no estabilizado, para una ciudad pequeña que generó un 702% – más rendimiento sobre el capital para los inversores. Tengo el caso de estudio detallando esto si quieres verlo.

Extralimitación del gobierno

Considere evitar estados con onerosos excesos gubernamentales. Estados como California, Nueva York e Illinois están promoviendo ampliamente políticas contra los propietarios, y algunas de estas ubicaciones también tienen algunos de los activos más caros. Ten cuidado.

Suscripción agresiva

Evite activos que dependan de una suscripción agresiva. Los operadores que muestren proyecciones de aumento de ingresos mientras los costos están nivelados o disminuyen deben verse obligados a probar sus suposiciones. La compresión de la tasa de capitalización (apreciación de activos de las fuerzas del mercado a menudo fuera de su control) siempre debe ser sospechosa.

Deuda riesgosa

Evite las deudas de riesgo. La deuda arriesgada puede presentarse en forma de altas relaciones préstamo-valor, tasas ajustables y plazos cortos, entre otras cosas. Busque un DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda) alto para garantizar un sólido margen de seguridad entre el flujo de efectivo operativo neto y los pagos de la deuda cada mes.

A los banqueros les gusta un DSCR mínimo de 1. 40 o 1. 50 (un 34 – 40% margen de seguridad). A nuestra firma le gusta ver un número mucho mayor.

Tipos de activos en declive

Evitaría invertir en tipos de activos en declive. Todos sabemos cómo les ha ido al comercio minorista, los centros comerciales, la hostelería y otras clases de activos en los últimos años, y particularmente durante la pandemia. La excepción es un reposicionamiento completo en un nuevo uso, como una tienda departamental antigua en almacenamiento propio.

AJ Osborne fue entrevistado en el podcast de BiggerPockets en julio 114961 y contó su historia sobre la adquisición de un Super Kmart en Reno. Vendió el estacionamiento a los desarrolladores de apartamentos, cortó el edificio a la mitad y lo convirtió en una increíble instalación de almacenamiento. Efectivo neto en el trato: alrededor de $ 2.5 millones. Deuda: $ 5 millones. Estaba hablando por teléfono con AJ en diciembre de ese año cuando recibió un $ 65 millones de oferta en esa propiedad a 40% de ocupación (todavía estaba en arrendamiento en ese momento). Puedes aprender cómo AJ hizo esto en su nuevo e increíble libro sobre almacenamiento personal.

Revisión intestinal

Y, por último, evite inversiones que no pasen la prueba. ¿Qué quiero decir con esto? Fuimos diseñados con una capacidad brillante pero difícil de cuantificar para detectar malos actores y malos tratos. No puedo explicar cómo podemos hacer esto exactamente. Nuestros cerebros (y corazones) pueden captar miles de señales no verbales que a menudo no podemos comprender cognitivamente. Los científicos han descubierto que nuestros corazones emiten señales eléctricas masivas que son recibidas por las mentes de otros. Entonces, aunque no podemos explicar estas cosas, todos sabemos que lo hemos experimentado.

Y chicos, si están casados, ese pequeño sentimiento de conocimiento a menudo suena como la voz de su esposa. (Piénsalo. ¡Estoy bromeando a medias!)

Buenas inversiones para quienes comienzan más tarde en la vida

Entonces, ¿en qué debería invertir?

El editor-en-el-cielo de BiggerPockets me dijo que escribiera sobre qué evitar. Pero en caso de que alguno de ustedes se sienta menos que satisfecho, puede consultar esta publicación sobre cómo invertir 100. Y si se siente deprimido por comenzar tarde, o perder mucho y reiniciar como lo hice yo, únase al gran club. (Presenté un podcast llamado “Cómo perder dinero” durante años). ¡Pero no te quedes ahí!

Date cuenta de que uno de los inversores más grandes y ricos de todos los tiempos no fue un multimillonario hasta su 194 s. ¿Quién es ese? El mismo Sr. Buffett.

Echale un vistazo…

 

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