Cómo recorrer una propiedad de inversión como un profesional

Cómo recorrer una propiedad de inversión como un profesional

A lo largo del camino, señalaré a qué debe prestar atención cuando recorra una propiedad como inversor.

Recientemente, fui a ver una propiedad de inversión potencial. Aún no somos dueños de este. De hecho, nunca antes había estado en esta casa. Entonces, en el video de arriba , ustedes van a caminar conmigo por primera vez que he estado a traves de. ¡Qué emocionante!

Les voy a mostrar chicos cómo camino por cada casa, cómo la miro en detalle, cómo hago fotos de todo , y si es una buena casa para comprar o no para nosotros.

Se suponía que íbamos a cerrar la propiedad en el video en cuestión de un par de días. Así que el hecho de que hayamos podido revisar esta casa de principio a fin y comprometernos a comprarla sin que yo la vea es genial. Les voy a mostrar cómo lo hacemos realmente. Caminemos por la propiedad.

Antes de que empieces

Ahora, antes de que caminemos por cualquier propiedad, aunque nunca he estado aquí antes, excepto hoy, tenemos que saber qué que debemos hacer para obtener nuestro valor máximo después de la reparación de la propiedad antes de comprarla.

Ya nos habíamos comprometido a comprar esta casa por $ 175, 20. También creemos que podemos hacer que la casa tenga un valor de $ 560, 10. Entonces, con esas cosas combinadas, ¿cuál es nuestro presupuesto máximo que podemos tener antes de irrumpir en esta propiedad y comenzar a hacer toda la remodelación?

Necesitamos un plan. Necesitamos saber qué tipo de recuento de dormitorios / baños necesitamos, cuánta rehabilitación completa necesitamos hacer. Y en todo eso, ¿podemos hacer que nuestro presupuesto funcione?

A $ 560, 11 ARV y un $ 250, 20 compra, si queremos alcanzar los números que queremos para la rentabilidad, eso nos da un presupuesto de entre $ 170 , 20 y $ 170, 20, que es mucho de presupuesto.

Sin embargo, esta casa está completamente desordenada. Todo depende de los postes. El dueño anterior intentó rehabilitarlo un montón de veces. Realmente no pudieron hacerlo.

Hay muchos problemas de revestimiento. Tenemos que hacer literalmente todo. Actualmente es de tres habitaciones sin baños. Y tenemos que convertirlo en al menos tres habitaciones con un baño principal y otro segundo baño también. Si podemos conseguir cuatro dormitorios, sería aún mejor.

Veamos si podemos hacer que esto suceda.

Ya nos comprometimos a comprar esta casa. La razón por la que ya nos comprometimos a comprarlo es que mi equipo ya lo pasó. Tomaron muchas, muchas fotos de esta cosa. Lo ponen con todo detalle.

Por eso creo que las fotos son la parte más importante de todo nuestro negocio para que analicemos las propiedades. Hemos terminado 300 fotos de esta casa ya de miembros de mi equipo. Y pude desde mi computadora analizar este trato sin tener que caminar en él y obtener el concepto completo debido a cómo tomamos fotos.

Si estuviera aquí solo por primera vez, trataría esto como si nunca hubiera estado aquí antes. Tomaría fotos de todo el frente. Iría por todo el costado, por todo el exterior, obtendría todos los detalles que pudiera, vería si podía ver el techo, el espacio de acceso, todo. Y luego pasaba por la puerta principal y continuaba tomando fotos como si la cruzara.

Algunos de ustedes podrían decir, pensemos en un video. Bueno, con las fotos, puedes acercar y ver los problemas de rehabilitación y construcción. Puede enviárselos a personas. Puedes hacer todo tipo de cosas. Un video también es genial, pero prefiero tener fotos que un video.

El exterior

Inicialmente, cuando miro esta casa, puedo ver que hay algo llamado tablero de cemento y asbesto. Ahora, ¿ ¿Siempre necesitas quitarte eso? No. Pero en esta casa, si desea obtener el valor que estamos buscando, es posible que tengamos que eliminarlo, lo que significa una reducción de amianto.

Sé cómo se ve el resto de la casa a los lados. Y verá que el revestimiento no está en buenas condiciones. Y, lamentablemente, tendremos que eliminar todo eso.

También estoy notando las ventanas y cómo son más viejas, ventanas de un solo panel. También hay algunos problemas con las molduras en el costado de la casa. Y está un poco anticuado, pero nos gusta el personaje porque es una antigua casa de artesanos. Probablemente vamos a querer intentar mantener este personaje tanto como sea posible para el porche delantero.

Para empezar, vamos a necesitar hacer muchas reparaciones. Ya estoy viendo casi una rehabilitación completa en el exterior de la casa.

También hay jardines importantes. El espacio en el costado casi parece un lote adicional, en el que podríamos profundizar más adelante en el futuro si mantenemos esta cosa.

Todas las tablas de cemento y asbesto están siendo arrancadas en toda la propiedad. Todas las ventanas ya están estropeadas. Voy a necesitar revisar la base. Se puede ver que han trabajado un poco con algunos de los conductos de ventilación que están ahí abajo. Todo esto es malo.

Así que estoy mirando ventanas completas. Estoy buscando un reemplazo de revestimiento completo. Lo estoy viendo todo. Pero esos son todos grandes gastos.

Si alguna vez ha tenido que quitarle asbesto en una propiedad, no es barato. No voy a seguir el camino de lo tontas que son algunas de las empresas de reducción de asbesto y las leyes que lo rodean. Pero la verdad es que tienes que hacerlo bien. De lo contrario, se mete en problemas, porque hay muchos problemas con él en nuestra área.

Aquí hay un garaje. Sé que solo hemos echado un vistazo allí. Hay un montón de basura ahí. Así que seguro que voy a necesitar una puja descartada. El revestimiento está hecho un desastre. Voy a tener que rehacer eso. El techo está en mal estado.

No vamos a poder salvar nada de esto, así que vamos a tener que arrancar todo eso, y eso es va a ser emocionante. Así que conocemos el revestimiento completo, las ventanas completas, la mitigación completa de paneles de asbesto de cemento y los grandes jardines. Ya estamos recortando nuestro presupuesto bastante rápido aquí.

Algunos de ustedes pueden ser de diferentes partes de los Estados Unidos y se van, ¿por qué no simplemente derribar toda la casa? Por qué no? Algunas personas lo harían.

Desafortunadamente, en el noroeste del Pacífico, donde estamos, el costo para reconstruir este tipo de casa en realidad sería mucho más de $ 175, 11 o $ 175, 11 . Mucho más. No hay forma de que podamos hacer eso.

Además, crea un aumento en los tiempos de permisos, todo ese tipo de cosas. El valor de la casa no sería mucho más de $ 560, 11, incluso si era una nueva construcción, especialmente si lo llevamos a rehacerlo por completo. . Además, es una antigua casa de aspecto histórico de 117195. ¿Por qué querría derribar eso, especialmente cuando podemos hacerlo increíble?

El interior

Antes de ir al interior, esto es lo que siempre me hace reír. ¿Qué le hicieron las personas a esta propiedad antes de comenzar a remodelarla? ¿A quién escucharon, qué contratistas contrataron? Siempre me ha fascinado ver los componentes de construcción de lo que alguien más estaba haciendo antes de que llegamos a eso.

Hay enormes publicaciones tratadas de 4 × 6. Y están bien entre corchetes. Cortan el cemento, todo. Pusieron mucho trabajo para conseguir esto aquí. Y luego miras la parte superior y lo que están tratando de construir.

Pusieron estos pequeños 4×4 y 2×4. Y no hicieron nada de esto en la parte superior. Y usan estos enormes 4×6, lo cual es una locura para mí. Decidieron que necesitaban que estos fueran realmente fuertes, pero todo lo demás que sostenía la estructura del techo era súper, súper débil.

Solo una nota al margen, asegúrese de contratar a los contratistas adecuados, los profesionales adecuados cuando esté trabajando con ellos. No todo el mundo sabe lo que está haciendo.

Ya hemos dicho que estamos haciendo todo en el exterior, por lo que ya es mucho dinero y esos costos detallados para usted van a ser diferentes a nosotros.

Cada parte de los EE. UU. Tiene un gasto diferente. Cada contratista es una oferta diferente. Los costos de los materiales también son diferentes en todas partes de los EE. UU. Por lo tanto, tendrá que buscarlo usted mismo. Hay un gran libro llamado por J. Scott llamado El libro sobre la estimación de costos de rehabilitación .

Nunca he estado dentro de la casa, pero he visto fotos, recuerda, muchas fotos, y estaría tomando fotos de todo.

Mi primer instinto es que alguien hizo un trabajo aquí cortando todas estas vigas. Cuando empiezas a ver un montón de vigas cortadas, piensas, ¿por qué cortaron todas esas vigas? Hay algo ahí, ¿eran estructurales o no? Siempre consulte a un profesional si lo necesita.

Tomaría muchas fotos de esta área y se las enviaría a un arquitecto o un ingeniero bien calificado o un GC bien calificado o contratista o enmarcador. Ellos pueden responder estas preguntas y ayudarlo con todos los esquemas de la casa, tal vez sin siquiera presentarse en la casa si tiene las fotos y la documentación correctas.

Entonces, para nosotros, sabemos que estaban tratando de abrir esta área para agrandar la escalera y dejaron esto aquí para sostenerla estructuralmente. . Sin embargo, esto no es de apoyo estructural. Es una abertura vieja, vieja, vieja que no tiene ningún soporte estructural. Y eso tendrá que remediarse y arreglarse.

Probablemente vamos a necesitar poner un rayo grande, enorme aquí en toda esta área para sostener esto porque está sosteniendo toda la estructura del piso sobre nosotros. Una viga sostiene todo este dormitorio que está encima de nosotros y esto no es estructural. Entonces eso es malo. Esa es una gran bandera roja.

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El resto de esta casa, es muy difícil de ver con este video porque todo es un marco abierto. Así que vayamos al plano de planta que mágicamente hicimos que alguien de nuestro equipo los dibujara antes de llegar aquí.

Pasamos por la puerta principal. Está esa viga no estructural que vamos a necesitar reemplazar, un área abierta, las vigas corren de esta manera. Y luego una pequeña zona de alcoba. Aquí hay una zona trasera. Esta es otra viga de carga. Y luego tienes un dormitorio extraño y un armario sin puertas. Es algo gracioso porque literalmente no hay puertas en esta cosa, lo cual es genial.

Cuando miramos aquí, tenemos mucho espacio abierto. Tenemos un concepto de sala de estar. Tenemos una gran área abierta aquí. Si no tiene habilidad para construir un plano de planta, ¿puede al menos mirar todo este marco y espacio abierto y pensar, puedo conseguir al menos un dormitorio? ¿Puedo tener una cocina? ¿Puedo tener una sala de estar? Probablemente. ¿Podemos conseguir un baño aquí abajo? Probablemente.

Si obtiene ayuda, tal vez su agente de bienes raíces, tal vez aquí es donde un arquitecto o un diseñador vendría y lo ayudaría bastante . Probablemente podrían ver todo esto e ir, genial, tal vez poner un medio baño aquí, convertir esto en una especie de configuración de armario y dormitorio, hacer una sala de estar, un comedor y luego tal vez una cocina en la parte de atrás.

Y hay mucho espacio aquí para tener un dormitorio, un baño, una sala de estar, una cocina, etc. Si eres como yo, cuando comencé a hacer este negocio, nunca podría hacerlo en un millón de años. Pero en realidad ha pasado más de una década y puedo hacerlo. Usted también puede, dependiendo de cuántos proyectos tenga.

Trabajando con los profesionales

Antes de empezar a aprender a hacer estas cosas por mi cuenta, contraté profesionales. Trabajé con profesionales, copié a otros inversores. También comencé a trabajar con ellos. Y nos enseñó a construir planos de planta a lo largo de los años.

Toma tiempo. Pero si nunca quiere hacerlo, es por eso que contrata gente. Para eso están. Y tienes que presupuestar eso.

Inmediatamente estás mirando esto y dices, “hombre, necesitas todo”. Absolutamente correcto. Necesitamos todo.

Necesitamos agregar placas de yeso, aislamiento, tenemos problemas de estructura de los que tenemos que encargarnos. Tenemos que cambiar algunas cosas. Tenemos que agregar una cocina nueva. Tenemos que agregar un baño. Tenemos que agregar electricidad, plomería, todo eso.

Déjame darte un consejo y un truco. La mayoría de los plomeros cobran por artefacto por una estimación preliminar. Digamos que necesito dos baños; eso son dos inodoros, dos lavabos, dos baños. Ya hay seis accesorios ahí mismo.

Si ya sabe cuál es el costo por dispositivo, vaya bien, tiene seis dispositivos allí y podría continuar contando los accesorios. No importa lo que esté pasando en el resto de la casa. Es posible que pueda crear su propia oferta de plomería dependiendo de con quién trabaje, solo pregúnteles cuál es el costo aproximado por el precio por accesorio.

Lo mismo con los electricistas. Podrían hacerlo a precio por metro cuadrado. Si miran toda la casa, no hay electricidad en esta casa. Entonces vamos a tener que rehacer 170% del cableado.

Entonces, si enviamos un plan a un electricista que está acostumbrado a hacer construcciones y le decimos, oye, ni siquiera necesitas caminar casa (la mayoría de los electricistas no necesitarían hacerlo si miran los planos que les proporcionas) y dicen que solo necesitamos una oferta para electrocutar por completo toda la casa, básicamente volver a cablear todo porque no hay cableado.

Les gusta que todo sea un marco abierto, lo cual es mejor para ellos porque no necesitan cortar yeso ni nada por el estilo. Y podrían entrar y simplemente golpearlo.

Probablemente podrá obtener ofertas sin que los electricistas tengan que caminar por la casa, especialmente si les envía algunas fotos y les muestra planes. Harán ofertas de esa manera. Puede enviarlo a 50 diferentes electricistas y obtener ofertas con bastante rapidez.

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Hay muchas cosas interesantes cuando tiene una casa de entramado abierto completamente demostrada que puede ahorrarle tiempo y en realidad puede ahorrarle costos dependiendo sobre lo que estás haciendo.

La buena noticia para nosotros es que no tuvimos que pagar para sacar toda la demostración de aquí y sacar todos los listones y yeso de aquí. Eso es mucho dinero por hacer. No quieres hacer eso.

En cuanto al piso de arriba, uno de nuestros desafíos que vi en las fotos fue la escalera. ¿Es estructuralmente sólido?

Es. Lo revisamos, así que lo comprobamos dos veces. Pero no estaba seguro de cuáles eran las cargas en la parte superior. Y nuestro ingeniero o arquitecto con el que estamos trabajando podría ayudar a confirmarlo.

Realización de evaluaciones

Pero quiero mostrarles algunos trucos para ver qué está cargado y qué no en una casa. D no me cites en todas estas cosas porque tienes que contratar a un profesional. Esto solo llega con algo de tiempo.

Una vez más, el mismo concepto aquí. Gran plano de planta abierto, puedes caminar por todo. Está todo cortado y tenemos que hacer todo, literalmente todo. Ahora hay algo eléctrico colgando por aquí.

Este es uno de los problemas cuando compra casas que se han hecho parcialmente, no sabemos si se ha hecho bien. No sabemos si tenemos que rehacer todo esto. Si tenemos que cambiar el plano de la planta, nada de eso cuenta. Así que tenemos que romperlo de todos modos.

Estamos presupuestando en todo eléctrico, todo, como si ni siquiera existiera. Toda la plomería, todas las placas de yeso, todos los marcos, todo, presupuesta todo. Lo vas a hacer de todos modos. Presupueste. Así que es muy parecido a construir una casa nueva en este momento. Solo estamos trabajando con una huella existente.

Déjame mostrarte uno de los trucos para cargas. Hay viguetas del techo, al igual que las viguetas del piso, que normalmente soportan algún tipo de carga. Una estructura de techo es diferente a una estructura de piso y cómo funciona, pero algo para verificar es en qué dirección corren las vigas. Tienen que apoyarse en algo.

Entonces, estas vigas corren de esta manera, solo pueden llegar hasta cierto punto antes de tener que descansar en una pared de algún tipo o una viga. Bueno, estas vigas corren hasta aquí y luego se detienen en esta viga, que en realidad son dos 2×4 y luego una 4 × 4, lo que lo convierte técnicamente en un 8 × 4 en ese momento.

Entonces está descansando aquí. Si están descansando aquí, esto significa que es una carga, porque si lo arrancas, todo se derrumba. Eso es esencialmente lo que eso significa. Entonces, si sabe dónde se ejecutan las vigas en una propiedad, puede comenzar a ver qué paredes soportan realmente más cargas que otras paredes y cuáles son paredes flotantes.

Esta pared aquí no soporta ninguna carga importante, pero básicamente ayuda a sostener todo el tramo de las vigas del techo. Pero si lo movemos unos centímetros a la izquierda, a la derecha, ese tipo de cosas, no sería gran cosa. Todavía está ahí para ayudar con el soporte, pero no importa dónde esté exactamente. Hay más que eso. Pero esas son algunas cosas para revisar.

Puedes ver que debajo, en los sótanos de las casas, puedes ver cómo están funcionando las vigas del piso. Y puedes ver si están descansando sobre cosas. El peso debe descansar sobre algo.

Volvamos al plano de la planta. El concepto abierto completo está sucediendo aquí. Puedes ver a través de todo. Es un plano de planta realmente original y todavía no entendemos qué estaba en la cabeza de alguien para querer hacerlo de esta manera.

Pero ese es uno de los placeres de este negocio. Podemos mantenerlo como está y presupuestarlo de la manera en que lo enmarcaron, porque pusieron mucho trabajo en esto para enmarcarlo, o simplemente decimos, atorníllelo, hagamos nuestro propio plano de planta, lo que significa que tenemos que aumentar nuestro presupuesto.

Es una trampa – 50, Desafortunadamente. Podríamos obtener más valor por hacerlo de la manera que queremos porque es un plano de planta más funcional, pero luego nos va a costar más porque tenemos que cambiarlo. Por otra parte, es posible que podamos mantenerlo como está, lo que nos cuesta menos, lo que puede no darnos el valor que queremos. Podría ser un lavado. No lo sabemos. Así que tenemos que profundizar un poco más en eso.

Planificación de un diseño

Hacemos nuestros planes en un programa llamado Home Designer Pro, y eso nos da estos conceptos básicos.

Así que estas son las escaleras que subimos. Y estaba diciendo que este muro aquí es básicamente una carga. Y luego descubrí que este también lo es, porque si miras hacia arriba, estas vigas corren hacia aquí y descansan sobre esto, pero luego se detienen y las vigas cambian de esta manera. Pero hay vigas apoyadas en esta pared. Y ese es este muro de aquí.

Aquí hay un dormitorio. Ese es un buen dormitorio, probablemente lo mantendremos, eso es funcional. No nos gusta que las paredes vayan de esta manera, así que estamos hablando de poner una nueva pared aquí y luego poner una haz de grasa aquí en cambio para poder llevar esta carga. De esa manera podemos tener esto como un dormitorio más pequeño y tener más un pasillo. Tienes este armario extraño. Así que básicamente tienes un armario aquí y un armario enorme aquí.

Tenían la intención de convertirlo en un baño principal. Pero luego iban a poner una puerta aquí y hacer de todo esto una gran, enorme suite principal. Así que iban a hacer una suite principal aquí y la suite principal aquí también y tener esta apertura realmente extraña aquí. Entonces tenías un armario, un armario, un dormitorio y luego un baño, y luego también tenías un armario y luego otro baño potencialmente.

No necesitamos dos master suites. Actualmente, estos serían los dos únicos baños en toda la casa y sin baño en la planta baja. Así que pensamos que probablemente podríamos conseguir tres dormitorios aquí arriba, un dormitorio en la planta baja, hacer un baño principal aquí y probablemente meter otro baño en otro lugar.

Esto es lo que se nos ocurrió como un plano de planta potencial. Esa pared que dije, simplemente la doblamos y hacemos un dormitorio, esta es un área de carga aquí para que todavía mantengamos esta carga, de hecho la aumentamos. Podríamos poner la viga aquí y luego tendremos un dormitorio más pequeño. El pasillo se cambia, tenemos un baño en el pasillo, y luego tenemos una entrada que va a la suite principal y un armario principal, la habitación principal.

Funciona para que podamos hacerlo. Funciona mágicamente. Ahora, su arquitecto podría hacer eso. Como dije, tendrías que pagar por eso. Ahora mismo estamos jugando y estas son solo ideas. Este podría no ser el plan final que realmente hacemos.

Si decidimos obtener los permisos para esta casa, puede apostar que definitivamente lo haremos, porque esta es una remodelación importante. Tienes que conseguir permisos. Esto se volverá un poco más refinado.

Se pondrán más detalles en esto porque son necesarios para que se otorguen los permisos, en cuyo caso podríamos necesitar un arquitecto. para poner esos detalles. Depende de su ciudad, depende de su municipio.

Haciendo que funcione

Dicho todo esto, ¿podemos hacer que este trato funcione? Esa es la pregunta. Y hay mucho aquí. Esto es algo difícil de ver y decir que esta es una casa de concepto completamente abierto.

Pero esta es una de las desventajas cuando la gente entra en casa. De hecho, podríamos mantener esto como un alquiler que aún no hemos decidido. Cuando miras una casa como esta, piensas, “oh, podría remodelar todo esto”.

Pero alguien en su equipo debe tener algún tipo de experiencia en construcción. No dejes que este sea el primer proyecto que realices como remodelación de una casa o BRRRR. No permita que sea el primero a menos que tenga personas competentes en su equipo que comprendan la construcción.

Realmente creo que podemos hacer esto por menos de $ 170, 20 basado en los años de experiencia que hemos tenido. Pero si yo era más nuevo en este proyecto, y esto me ha pasado en proyectos anteriores, ese $ 200, 20 puede ir a $ 250, 11 muy rápido en el Noroeste del Pacífico con órdenes de cambio, problemas, lo que sea.

Empieza a escuchar a los contratistas equivocados, haciendo más de lo necesario, cobrando más de lo que necesita. Este tipo de proyecto puede salirse de las manos así con bastante rapidez.

Es muy importante que en una casa como esta, conozca sus números y no se lance directamente. Definitivamente consiga a alguien en su equipo, tal vez asóciese con otro inversionista con el que pueda trabajar en un proyecto como este, que pueda ayudarlo en su negocio, que tenga la experiencia en este tipo de casas. Haría eso en un santiamén con algunos inversores, especialmente si fuera un área en la que no invierto.

Prefiero obtener 100% de algo versus 135 % de nada o obtener 170% de un proyecto que va completamente hacia los lados porque excede el presupuesto porque hay demasiados factores involucrados en él. Espero que eso no asuste a algunos de ustedes de invertir.

Vamos a hacer más videos sobre esta casa a medida que pase el tiempo, s o definitivamente continuar viendo lo que hacemos. Esperamos que les ayude a ustedes en su próximo proyecto o incluso les ayude a iniciarse en la inversión inmobiliaria.

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